Рынок жилой недвижимости Москвы в первом полугодии 2025 года оказался под давлением сразу нескольких факторов: высокая ключевая ставка, переоценка покупательской активности и замедление темпов ввода нового предложения. Однако, вопреки ожиданиям, существенной коррекции цен не произошло. Напротив — рынок отреагировал не падением, а стабилизацией и структурными изменениями в поведении как девелоперов, так и покупателей.

По итогам I квартала 2025 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке Москвы (старые границы, без элитного сегмента) выросла на 4,7% за квартал, достигнув 560 000 ₽/м². Это существенно ниже темпов роста в предыдущие годы, когда динамика достигала 10–15% за аналогичный период. Причина замедления — снижение спроса, рост ипотечных ставок и насыщение рынка в отдельных сегментах.

Тем не менее, цены не упали — в первую очередь из-за ограниченного объёма нового предложения. Многие застройщики приостановили вывод новых корпусов или перешли на формат точечной застройки, стараясь сохранить маржинальность. В результате предложение сократилось, а качественные проекты с локацией в пределах ТТК и архитектурной концепцией продолжают демонстрировать устойчивый спрос.

Если в 2020–2022 годах основной покупатель на рынке был инвестор, ориентированный на перепродажу или доходную аренду, то в 2025 году на первый план вышли конечные пользователи. Доля покупок «для жизни» в массовом сегменте превысила 70%, в бизнес- и премиум-классе — около 60%. Это связано с сокращением спекулятивного капитала, нестабильностью краткосрочной доходности и ростом требований к качеству продукта.

Сегодня покупатель выбирает не просто квадратные метры, а образ жизни: удобную транспортную доступность, благоустроенную территорию, сервис, архитектуру. Такие объекты, несмотря на высокую цену, выигрывают в ликвидности и более защищены от рыночных колебаний.

Наибольшую ценовую устойчивость показали проекты в ЦАО и ЗАО — в частности, Пресненский, Хамовники, Раменки. В этих районах средняя цена в премиальном сегменте осталась на уровне 700–950 тыс. рублей за кв.м, а в отдельных проектах — и выше миллиона.

На периферии, напротив, началась мягкая корректировка. В районах с низкой транспортной доступностью или избытком предложения (например, в части Новой Москвы) цены стабилизировались или снизились на 2–4%. Это вынудило застройщиков активнее использовать программы рассрочки и субсидирования ставок.

Одним из главных ограничителей спроса остаётся высокая ключевая ставка, которая в первой половине 2025 года удерживалась на уровне 21%. Это сделало рыночную ипотеку малодоступной для большинства покупателей. Хотя государственные программы, включая семейную и IT-ипотеку, продолжают действовать, их охват ограничен. На данный момент ставка ЦБ составляет 18% и данное снижение уже отразилось на банковских предложениях. Например, Сбербанк снизил ставки по рыночной ипотеке, до 19,4% для новостроек и 19,8% для вторичного жилья. Это — первое ощутимое движение после длительного периода ставок в среднем около 22-23%.

На этом фоне многие девелоперы предлагают альтернативные инструменты — рассрочку до 5 лет, субсидированные ставки, и ипотеку от застройщика. Для премиального сегмента особенно востребованы рассрочки с гибким графиком платежей и минимальным первым взносом (от 10–20%).

Несмотря на рост себестоимости строительства и высокую ключевую ставку, недвижимость в Москве остаётся привлекательным инструментом долгосрочного инвестирования. Причины:

• ограниченность качественного предложения — особенно в пределах Садового кольца и внутри ТТК, где объёмы новых проектов ограничены градостроительными регламентами и дефицитом свободных участков;
• рост спроса со стороны покупателей «для жизни», особенно в сегменте премиум-класса, где покупатели менее зависимы от ставок по ипотеке и ориентированы на качество локации и архитектуры;
• высокий уровень капиталоёмкости проектов, что делает быструю замену аналогами практически невозможной. Это касается как уникальных архитектурных решений, так и инженерных характеристик зданий;
• перспектива восстановления ипотечного рынка — по прогнозам Сбербанка при снижении ключевой ставки до уровня 17–16% может начаться новый виток роста одобрений, особенно в стандартных и семейных программах.

Проекты в ЦАО, а также в границах Третьего транспортного кольца (ТТК), остаются наиболее устойчивыми — они показывают минимальную просадку по ценам даже в условиях снижения общего спроса. Особенно хорошо себя чувствуют новостройки с сильным брендом девелопера, качественной архитектурой и клубным форматом — такие объекты демонстрируют наименьшие колебания в цене и быстрее восстанавливаются после фаз снижения активности.

К концу 2025 года средняя цена на первичном рынке может вырасти на 6–7% — при условии стабилизации ставки и сохранении дефицита новых запусков. При этом основная активность будет сосредоточена в сегментах бизнес- и премиум-класса, где доля покупок «для жизни» продолжит расти.

Наиболее перспективными направлениями для покупки остаются:

• Пресненский, Хамовники, Таганский район
• Раменки
• Даниловский район (вдоль набережной).

Наибольший риск снижения цен — у массовых проектов на окраинах с устаревшей инфраструктурой и слабым брендом девелопера.

Даже в условиях нестабильной макроэкономики и высокой стоимости заимствований, качественная недвижимость в Москве остаётся актуальным инструментом как для проживания, так и для сохранения капитала. Однако успех сделки всё больше зависит от правильного выбора: проекта, района, девелопера и условий покупки.

Чтобы избежать ошибок, стоит опираться на аналитику, а также объективные обзоры жилых комплексов. Все это и даже больше вы можете найти в моем телеграмм-канале!