Московский рынок офисной недвижимости снова удивил аналитиков. Ожидаемого роста вакансии в сегменте офисов класса А в 2025 году не произошло — напротив, доля свободных помещений сократилась. На фоне высокой деловой активности в столице эксперты также пересмотрели прогнозы по росту арендных ставок: теперь они ожидают более резкого подорожания офисов, чем планировали ранее.

По февральскому консенсус-прогнозу Центра ценовых индексов, доля вакантных офисов в бизнес-центрах класса А в Москве к концу 2025 года снизится до 5,3%, хотя ранее ожидалось увеличение до 7,2%. Для сравнения: в 2024 году показатель составлял 5,9%. Новый сценарий предполагает, что даже в 2026 году рост пустующих площадей будет минимальным — до 5,8%, что также ниже прошлых оценок (7,2%).

Такой поворот в ожиданиях объясняется сохранением высокой деловой активности в столице, несмотря на повышение ключевой ставки в 2024 году. По словам Владислава Фадеева, директора Центра экономического прогнозирования Газпромбанка, спрос на аренду и покупку офисов остаётся стабильным, особенно в крупных деловых кластерах.

Ожидания, что в 2025 году на рынок массово выйдут помещения от частных инвесторов, не оправдались — их влияние оказалось менее значимым, чем предполагалось. Поэтому рост вакантности теперь сдвигается на 2026 год, когда, как предполагается, произойдет частичное охлаждение спроса.

Прогноз по ставкам аренды также пересмотрен в сторону роста. Если в ноябре 2024 года аналитики говорили о росте всего на 1,4%, то сейчас ожидается повышение на 6,7% уже в 2025 году. Для сравнения, в 2024 году рост составил 7,6%, что стало одним из рекордных показателей за последнее десятилетие.

На 2026 год прогноз также скорректирован: теперь ожидается рост ставок на 4,3% против прежних 3,4%. Причина — сохраняющийся дефицит качественных офисных помещений и стабильный спрос со стороны крупных компаний, которые ищут альтернативу устаревшим бизнес-центрам.

Интерес инвесторов к офисной недвижимости в 2024 году достиг исторического максимума. По данным компании Nikoliers, объем сделок купли-продажи составил 855 тыс. кв. м, а структура спроса практически сравнялась: 47% сделок — покупка, 53% — аренда.

Это впервые за всю историю наблюдений, когда количество приобретенных офисов почти сравнялось с количеством арендованных. Такой тренд говорит о переориентации бизнеса — компании стремятся закрепиться на стабильных локациях в условиях волатильной макроэкономики.

Ожидать массовых скидок на аренду не стоит — ставки продолжают расти, особенно в сегменте офисов класса А.

Инвесторы активизировались: офисы становятся интересным активом для вложений, особенно на фоне колеблющегося жилого рынка.

Арендаторам стоит бронировать площади заранее — особенно в локациях с высоким уровнем занятости (Москва-Сити, Пресненский район, Ленинградка).

Многие путают классы офисной недвижимости, думая, что всё зависит от расположения. Но это не так.

Класс A — это:

• Современные здания не старше 10–15 лет,
• Передовые инженерные системы (центральная вентиляция, кондиционирование, BMS),
• Подземная парковка, охрана, ресепшен, лобби,
• Удобное расположение (но не обязательно в центре),
• Высокий уровень сервиса и отделки.

Класс B — это:

• Может находиться и в центре, и на окраине,
• Часто реконструированные здания или БЦ 90-х–2000-х годов,
• Простые инженерные решения и базовая отделка,
• Минимальная инфраструктура,
• Подходит для малого и среднего бизнеса.

Вакантность офисов класса А в Москве падает, а не растёт — рынок остаётся «сухим».

Аренда дорожает быстрее, чем ожидалось: дефицит качественных площадей усиливается.

Инвесторы всё чаще предпочитают покупку, а не аренду — в 2024 году это был рекорд.

Класс офиса — это не про географию, а про уровень инженерии и сервиса.