6 июня 2025 года Банк России объявил о снижении ключевой ставки с 21% до 19% годовых. Это решение стало ожидаемым, но в то же время — поворотным моментом для кредитно-денежной политики и всей экономики страны. Почему регулятор пошёл на этот шаг, какие факторы повлияли на решение, и что это значит для рынка недвижимости — разбираем в этой статье.

Одним из ключевых факторов для снижения ставки стало замедление темпов инфляции. Если в начале года годовая инфляция превышала 0,67%, то к маю 2025 года она опустилась до 0,03%. Это означает, что политика ранее сверхжесткого удержания ставки на уровне 21% начала выполнять свою функцию: охлаждать спрос, тормозить рост цен и возвращать экономику в состояние сбалансированного роста.

Центробанк в своих комментариях к решению прямо указывает, что «инфляционные ожидания домохозяйств и бизнеса снижаются, рубль остаётся относительно стабильным, а темпы роста денежной массы начали замедляться». Всё это создаёт условия для постепенного смягчения политики — при сохранении контроля над инфляционными рисками.

Напомним, что 21% — это исторически один из самых высоких уровней ключевой ставки за последние годы. Он был установлен в конце 2024 года на фоне резкого скачка инфляции, девальвации рубля, оттока капитала и роста государственных заимствований.

Высокая ставка была вынужденной мерой — она помогала сохранить привлекательность рублевых активов, контролировать валютный рынок и ограничить рост цен. Однако в долгосрочной перспективе такая ставка крайне негативно сказывается на экономической активности: замораживаются инвестиционные проекты, снижается потребительский спрос, резко падает доступность ипотеки и кредитов для бизнеса.

Всё это снижает темпы роста ВВП, а в условиях сжатия реальных доходов населения — может даже привести к рецессии.

Весной 2025 года появились первые признаки того, что экономика адаптировалась к новым реалиям. Согласно данным Минэкономразвития, промышленное производство начало восстанавливаться, обороты в строительстве и розничной торговле стабилизировались, курс рубля укрепился по отношению к корзине валют, а рост цен на нефть и металлы обеспечил положительное сальдо внешней торговли.

В этих условиях удержание ставки на пиковом уровне стало бы тормозом для развития. Центробанк сделал первый осторожный шаг — снижение на 2 процентных пункта — давая понять, что готов идти дальше в случае сохранения положительных тенденций.

Для рынка недвижимости решение ЦБ — сигнал к оживлению. Хотя ставка 19% по-прежнему очень высокая и не может считаться «дешёвой ипотекой», тем не менее даже минимальное снижение даёт эффект:

Стимулируется спрос. Банки начинают пересматривать ипотечные предложения, особенно по программам с господдержкой. Некоторые банки уже заявили о снижении ставок по своим базовым ипотечным продуктам на 0,5–1 п.п.

Рост интереса к рефинансированию. Те, кто ранее вынужденно брал ипотеку под 20–21%, начинают искать варианты для снижения нагрузки.

Девелоперы активизируют маркетинг. Оживление спроса влечёт за собой новую волну акций, субсидированных ставок, программ «ипотека от застройщика» и других инструментов стимулирования продаж.

Это особенно важно в условиях, когда в первой половине 2025 года рынок жилья показывал спад по количеству сделок и замедление темпов строительства новых объектов. Снижение ставки даёт надежду на разворот тренда.

Рынок вторичного жилья в 2025 году испытывает двойное давление: высокая ставка по ипотеке делает квартиры на вторичке малодоступными, а застройщики агрессивно конкурируют с новостройками, предлагая субсидированные продукты.

Снижение ключевой ставки может несколько улучшить положение продавцов на вторичке. При снижении ипотечных ставок банки вновь начнут выдавать больше кредитов под покупку «вторички», особенно — в регионах, где новостроек не так много. Это оживит спрос и позволит ценам перестать снижаться.

Центробанк в своём заявлении дал понять, что траектория снижения ставки будет плавной и осторожной. В ближайшие месяцы регулятор продолжит мониторинг инфляционных и финансовых рисков. Возможны следующие сценарии:

Базовый — ставка постепенно опускается до 16–17% к концу 2025 года, если инфляция продолжит замедляться, а экономика — расти умеренными темпами.

Оптимистичный — при ускоренном снижении инфляции ставка может опуститься до 14–15%, что позволит запустить полноценное восстановление кредитования.

Консервативный — при росте инфляционных ожиданий или новой волне внешнеэкономической нестабильности ставка останется на уровне 18–19% вплоть до 2026 года.

Таким образом, текущее снижение — это скорее «тестирование», а не разворот политики. Центробанк, как и прежде, будет крайне осторожен, чтобы не допустить новой волны инфляции.

Снижение ставки до 19% пока не означает кардинального удешевления ипотеки, но сигналит о возможном развороте тенденции. Что стоит учитывать:

Если планируете покупку по семейной ипотеке — действуйте. Пока действует ставка 6% и сохраняются программы господдержки, это по-прежнему лучший инструмент.

Если вы не проходите по льготам — не торопитесь. Возможен сценарий дальнейшего снижения ставки, что улучшит условия по обычной ипотеке уже осенью 2025 года.

Инвесторам стоит следить за девелоперами. Некоторые компании уже запускают гибридные схемы: рассрочка до сдачи + ипотека после, что позволяет сэкономить на процентах.

Не забывайте считать итоговую переплату. Даже если ставка формально «упала», важно смотреть на все расходы: страховка, комиссии, допуслуги, акционные условия — всё это может повлиять на реальную выгоду.

Снижение ключевой ставки до 19% — это осторожный, но важный шаг Центробанка в сторону нормализации денежно-кредитной политики. Оно сигнализирует о стабилизации инфляции, адаптации экономики и готовности к оживлению внутреннего спроса.

Для рынка недвижимости это решение — первый луч надежды после полугодия высокой кредитной нагрузки и падения спроса. Покупателям и застройщикам стоит внимательно следить за следующими шагами ЦБ, чтобы вовремя воспользоваться открывающимися возможностями.