В 2025 году рынок столичной недвижимости продолжает демонстрировать сложную и противоречивую динамику. С одной стороны — сохраняется высокий потребительский спрос, с другой — растёт себестоимость строительства, ужесточаются требования к девелоперам, и одновременно сворачиваются программы субсидирования. В таких условиях риск банкротства застройщиков в Москве и Московской области снова становится актуальной темой. Особенно — в свете новых дел, уже рассматриваемых в арбитражных судах.

Разберём, кому действительно грозит банкротство, как это отразится на покупателях, и как распознать девелопера, находящегося на грани.

Себестоимость строительства в 2025 году выросла на 18–25% по сравнению с прошлым годом.

Причины:

• Повышение стоимости строительных материалов (особенно бетона, металлоконструкций и инженерных систем).
• Рост зарплат в отрасли, вызванный дефицитом квалифицированной рабочей силы.
• Удорожание проектного финансирования: ключевая ставка ЦБ остаётся в районе 14–15%, а банки предлагают застройщикам финансирование под 18–20% годовых.
• Ужесточение технических требований и норм.

На этом фоне спрос находится под давлением — число инвестиционных покупок сократилось, покупатели дольше принимают решения, а новостройки "на старте" уже не разлетаются как горячие пирожки.

Наибольший риск банкротства сейчас несут:

Региональные игроки, вышедшие в столицу. Некоторые застройщики из регионов, стремясь повторить успех крупных московских компаний, агрессивно вышли на рынок Москвы и МО, купив участки по максимальным ценам в 2021–2022 годах. Сейчас они сталкиваются с невозможностью продать по запланированным ценам и испытывают кассовые разрывы.

Компании без проектного финансирования. Если девелопер не смог получить проектное финансирование (например, из-за плохого финансового положения или отсутствия банка-партнёра), он вынужден строить на собственные средства. В текущих условиях — это почти гарантированный путь к заморозке строительства.

Микро-застройщики с одним проектом. Компании, у которых в работе только один проект, — в зоне особого риска. При снижении продаж или удорожании строительства у них просто нет запаса прочности.

Девелоперы с агрессивной маркетинговой политикой. Те, кто предлагал субсидированные ставки 0,1% или 0% без участия банка и взваливал всю финансовую нагрузку на себя, в 2025 году столкнулись с обратной стороной медали. Маржинальность упала, а обязательства перед банками остались.

За первый квартал 2025 года в арбитражные суды подано свыше 80 исков о банкротстве в отношении юридических лиц, связанных со строительным бизнесом в Москве и Подмосковье. Из них около 20 касаются компаний, связанных с девелопментом. Это не крах отрасли, но тревожный звоночек.

Некоторые признаки, по которым можно понять, что у застройщика проблемы:

• Задержки с выходом на стройку (после анонса старта проекта прошло 6–9 месяцев, а стройка не началась).
• Затяжные сроки сдачи предыдущих объектов.
• Снижение рекламной активности.
• Отказ от участия в выставках и публичных мероприятиях.
• Агрессивная ценовая политика и необычно низкие цены — попытка срочно выжать деньги из покупателей.
• Частая смена подрядчиков и отказ от прямого общения с клиентами.

ГК «Самолет» — на грани банкротства

В 2025 году одна из крупнейших девелоперских групп страны — ГК «Самолет» — столкнулась с серьёзными финансовыми трудностями. Несмотря на заявления о наличии 35 млрд рублей на счетах, компания предложила инвесторам не погашать облигации на 20 млрд, а повысить ставку купона, что стало сигналом о нехватке ликвидности.
Также «Самолет» готовится покинуть рынок ЖКХ, оставляя без обслуживания 339 домов и более 57 тысяч семей. Компания закрыла сделку по продаже проекта «Квартал Герцена» и сократила объемы ввода в Москве и МО, переключившись на регионы. Всё это усиливает обеспокоенность инвесторов и дольщиков.


ГК «ПИК» — реструктуризация и продажа активов

В начале 2025 года «ПИК» распродал IT-дочку и сервисные подразделения, а также приостановил строительство и продажи в Новой Москве и Зеленограде. Компания столкнулась с критической долговой нагрузкой — долг приблизился к 500 млрд рублей, значительная часть — краткосрочные обязательства.

Продажа долей в проектах Capital Group, сокращение маркетинговых расходов и 43%-ное падение регистрации ДДУ в Москве говорят о том, что даже системообразующий застройщик оказался под давлением. Это может привести к росту социальной напряженности среди дольщиков.


ГК «Гранель» — приостановка проектов

Ранее активно растущий застройщик в 2025 году начал массовую распродажу активов: земель, коммерческой недвижимости и долей в проектах. В ЖК в Щербинке, Путилково и Балашихе стройка замедлилась, сроки сдачи перенесены.
Компания запросила реструктуризацию долгов у ВТБ и Дом.РФ. Проблемы с подрядчиками, заморозка стартов продаж, обращения дольщиков в суд — всё это указывает на острую нехватку ликвидности и риски переноса сроков ввода инфраструктуры.

Несмотря на сложности, рынок Москвы и МО пока далёк от обвала.

Причин несколько:

Система эскроу-счетов. С 2019 года большинство объектов строятся по схеме эскроу, что означает: если застройщик обанкротится, деньги покупателей останутся в банке. Это снижает инвестиционный риск и сдерживает панику на рынке.

Крупные игроки — пока устойчивы. До недавнего времени считалось, что крупные бренды вроде ПИК, Самолёт находятся вне зоны риска. Однако даже они сейчас пересматривают бизнес-модели и стратегии, распродают активы и ищут новые источники финансирования.

Государственные механизмы поддержки. Несмотря на сворачивание льготных программ, в случае резкого ухудшения ситуации государство может вновь включить поддержку отрасли, как это уже было в 2020 и 2022 годах. Пока это сдерживающий фактор от резкой волны банкротств.

Ситуация остаётся напряжённой, и до конца 2025 года вероятны следующие тренды:

• Рост количества проблемных проектов. Мы увидим новые кейсы замороженных строек или передачу их более устойчивым игрокам.
• Консолидация рынка. Сильные игроки продолжат выкупать активы слабых, формируя олигополию.
• Замедление выхода новых проектов. Девелоперы будут осторожнее запускать новые очереди, сосредоточившись на распродаже текущих.
• Смещение спроса в сторону уже построенного жилья. Покупатели будут выбирать проекты на высокой стадии готовности и с минимальными девелоперскими рисками.

Банкротство застройщиков в Москве и МО — не массовое, но нарастающее явление. Даже крупнейшие игроки, считавшиеся непотопляемыми, сегодня теряют устойчивость под натиском долгов, дорогого финансирования и падающего спроса. В этих условиях на первый план выходит не доходность, а надёжность девелопера. И именно она станет ключевым фактором принятия решений в новом цикле рынка недвижимости.

Я собрала всю информацию о том, как проверить надежность застройщиков в одном гайде — получить его совершенно бесплатно можно. Для этого подписывайтесь на мой телеграм-канал
и пишите под любым постом кодовое слово «застройщик».