В 2025 году рынок недвижимости демонстрирует разнонаправленные тенденции в жилом и коммерческом сегментах. Жилая недвижимость остается привлекательной для инвесторов благодаря стабильному спросу, особенно в крупных городах. Согласно данным аналитических агентств, средняя стоимость квадратного метра жилья в мегаполисах увеличилась на 5% по сравнению с предыдущим годом.

Коммерческая недвижимость, в свою очередь, сталкивается с вызовами. Офисные помещения испытывают снижение спроса из-за перехода многих компаний на удалённую или гибридную работу. Однако сегменты складской и логистической недвижимости демонстрируют рост, обусловленный развитием электронной коммерции и увеличением онлайн-продаж.

Инфляция и изменение процентных ставок также оказывают влияние на рынок. Повышение ставок по ипотечным кредитам снижает доступность жилья для покупателей, что может замедлить рост цен в жилом сегменте. В коммерческом секторе повышение стоимости заимствований может привести к пересмотру инвестиционных стратегий и переоценке рисков.

Таким образом, в 2025 году инвесторы должны учитывать динамику спроса и предложения, а также макроэкономические факторы при выборе между жилой и коммерческой недвижимостью.

Преимущества инвестиций в жилую недвижимость

1. Стабильный спрос на аренду
В 2025 году рост арендных ставок в крупных городах России и СНГ составляет в среднем от 6 до 10% в год. Причины — отток населения из регионов в города, ограниченное новое строительство и снижение доступности ипотеки. Жилье востребовано всегда, особенно в сегментах «эконом» и «комфорт».

2. Лёгкий вход на рынок
Порог входа в жилую недвижимость ниже: квартиру можно купить в семейную или стандартную ипотеку от застройщика со ставкой от 3.5% или в рассрочку на 5 лет с первым взносом от 10% и ежемесячным платежом от 30.000 рублей, а сдавать — уже через месяц после ремонта. Это делает инвестиции доступными для частных инвесторов и семей с накоплениями.

3. Управляемый риск
Жилую недвижимость проще застраховать и продать, чем коммерческую. Но у коммерческой недвижимости плюс в том, что сроки контрактов дольше и амортизация ниже.

Минусы инвестиций в жилую недвижимость

1. Доходность
Средняя доходность от аренды жилой недвижимости в 2025 году составляет около 7−8% годовых, уступая коммерческому сектору. Учитывая рост цен на обслуживание и налоги, чистая прибыль часто оказывается ниже ожиданий.

2. Управление и обслуживание
Даже пассивная аренда требует внимания: от поиска арендаторов до решения бытовых проблем. Кроме того, ежегодное техническое обслуживание, капремонт и налоги могут съедать до 30% потенциального дохода.

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость

1. Повышенная доходность
В 2025 году коммерческая недвижимость в России демонстрирует более высокую доходность по сравнению с жилым сектором. Согласно данным, средняя доходность от аренды коммерческой недвижимости в Москве составляет около 12% годовых, что выше, чем в большинстве европейских столиц .

2. Долгосрочные арендаторы
Коммерческие объекты часто сдаются в аренду на длительные сроки, обеспечивая стабильный поток доходов. Это особенно актуально для офисных и складских помещений, где арендаторы заинтересованы в долгосрочном сотрудничестве.

3. Рост спроса на логистические объекты
Развитие электронной коммерции стимулирует спрос на складские и логистические помещения. В 2023 году рынок электронной коммерции в России вырос на 28%, достигнув оборота в 6,4 трлн рублей, что увеличивает потребность в соответствующей инфраструктуре.

4. Начальные вложения
Приобретение Цена 1 кв. метра коммерческой недвижимости зачастую даже дешевле, чем жилой. При этом затрат куда меньше, ведь ремонт всегда на арендаторе.

Минусы инвестиций в коммерческую недвижимость

1.Ограниченные условия покупки
Жилую недвижимость довольно часто приобретают в ипотеку, но коммерческую недвижимость нельзя приобрести по программе льготной семейной ипотеки, исключительно рассрочка или наличные. Это создает определенные финансовые ограничения.

Таким образом, коммерческая недвижимость в 2025 году предлагает потенциально более высокую доходность, особенно в сегментах, связанных с логистикой и электронной коммерцией. На данный момент коммерческая недвижимость класса «A» находится в дефиците, за счет чего точно имеет перспективу роста и проблем с поиском арендаторов ждать не стоит.

Не существует универсального ответа на вопрос: «Во что выгоднее инвестировать — в жилую или коммерческую недвижимость?». Решение зависит от финансовых возможностей, целей, готовности к риску и уровня вовлеченности самого инвестора. Ниже — разбор типичных профилей.

Инвестор с ограниченным капиталом: ставка на стабильность
Профиль:

• Частное лицо с накоплениями до 10 млн рублей
• Первичная цель — сохранить сбережения и получать пассивный доход
• Не готов к сложному управлению объектом

Оптимальный вариант:
Жилая недвижимость в надёжных районах крупных городов или рядом с вузами — спрос стабилен, риски минимальны, доходность прогнозируема. Возможность сдачи через управляющую компанию снижает нагрузку на владельца.


Инвестор среднего уровня: баланс между доходностью и контролем
Профиль:

• Капитал от 10 до 50 млн рублей
• Ориентирован на более высокую доходность, готов к умеренному риску
• Имеет опыт или партнеров в сфере недвижимости

Оптимальный вариант:
Коммерческая недвижимость в сегменте street retail, коворкинги или небольшие складские помещения. Выгодна стратегия покупки объектов с потенциалом для перепрофилирования и повышения арендного дохода.


Крупный инвестор: рост, масштаб и диверсификация
Профиль:

• Капитал свыше 50 млн рублей
• Интерес к активному управлению и диверсификации
• Цель — формирование долгосрочного инвестиционного портфеля

Оптимальный вариант:
Смешанная стратегия с акцентом на коммерческую недвижимость. Инвестор может приобрести несколько объектов разных типов (жилые комплексы, торговые помещения, склады) и управлять ими через профессиональную управляющую компанию.

Рынок недвижимости в России в 2025 году демонстрирует разнонаправленные тенденции. Жилая недвижимость сталкивается с вызовами из-за высоких процентных ставок и снижения доступности ипотеки, что приводит к снижению инвестиций в этот сегмент. Согласно данным, в первом квартале 2025 года общий объем инвестиций в российскую недвижимость снизился на 23% по сравнению с предыдущим годом, при этом инвестиции в жилой сектор сократились на 65%.

С другой стороны, коммерческая недвижимость, особенно в сегменте офисных помещений, демонстрирует рост инвестиций. В первом квартале 2025 года инвестиции в коммерческую недвижимость увеличились на 5%, достигнув 117 миллиардов рублей, при этом инвестиции в офисные помещения выросли в 2,1 раза по сравнению с предыдущим годом.

Ключевые рекомендации:

• Для инвесторов с ограниченным капиталом: рассмотрите возможность инвестиций в жилую недвижимость в регионах с высоким спросом на аренду, особенно вблизи университетов и крупных предприятий.
• Для инвесторов среднего уровня: обратите внимание на коммерческую недвижимость в сегменте street retail или небольших офисных помещений в развивающихся районах.
• Для крупных инвесторов: рассмотрите смешанную стратегию, включая инвестиции в логистические центры и офисные помещения в крупных городах, а также в жилые комплексы с высоким уровнем спроса.

Важно учитывать текущие экономические условия, включая высокие процентные ставки и инфляцию, при принятии инвестиционных решений. Гибкость и адаптация к меняющимся рыночным условиям будут ключевыми факторами успеха в 2025 году.