В России налог на продажу недвижимости — это не отдельный налог, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Налог взимается с продажи недвижимости, стоимость которой превышает 250 тыс. рублей. Пытаться скрыть факт продажи имущества, будь то земля, гараж или квартира, невозможно.

Есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то подавать декларацию и уплачивать налог не нужно. Однако, существуют нюансы.

Кроме того, налог не нужно платить, если стоимость недвижимости менее 1 млн рублей, но декларацию все же придется заполнить.

Когда вы продаете доли в недвижимости как отдельные объекты, каждый из владельцев обязан подать свою декларацию 3-НДФЛ и может использовать вычет в 1 млн рублей.

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого владелец может продать недвижимость без уплаты налога. Существуют два срока: 3 и 5 лет.

Минимальный срок владения составляет три года (статья 217.1 Налогового кодекса), если недвижимость была:

• унаследована;
• получена в подарок;
• приобретена по договору ренты;
• приватизирована;
• является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения — пять лет.

Срок начинается с даты регистрации права собственности в Росреестре. Например, если договор дарения был заключен 15 мая, но регистрация прошла только 1 июня, то срок начинается с последней даты.

Есть исключения для единственного жилья:

• Если квартира была получена по программе переселения, в том числе после московской реновации, в срок владения засчитывается время, когда была собственность в старом доме.
• Для недвижимости, купленной по договору уступки прав в долевом строительстве, минимальный срок считается с момента полной оплаты.

Если квартира досталась в наследство, то считается, что имущество принадлежит наследнику с даты смерти наследодателя.

Если вы владели недвижимостью в течение минимального срока, то доход от ее продажи не облагается налогом. Например, если вы приватизировали жилье в январе 2019 года, то с января 2022 года можете продать его без уплаты налога. Для недвижимости, приобретенной в 2023 году, для освобождения от налога нужно дождаться 5 лет (то есть 2028 года).

Единственным жильем считается недвижимость, где человек зарегистрирован и фактически проживает. Налоговый кодекс позволяет приобрести новое жилье в течение 90 дней до продажи старого, не теряя статуса единственного жилья. Если в собственности есть другая недвижимость, то статус «единственного» теряется.

С 2020 года минимальный срок владения для единственного жилья был сокращен до 3 лет. Это означает, что вы можете продать его и не платить налог после трех лет владения (статья 271.1 НК РФ).

Если супруги совместно владеют жильем и у них нет другой совместной недвижимости, то оно считается единственным. Это касается только той недвижимости, которая приобретена в браке. Подаренная, унаследованная или приобретенная до брака недвижимость каждого из супругов не учитывается при расчете.

Размер налога — 13% для налоговых резидентов и 30% для нерезидентов. Налоговый резидент — это тот, кто находится в России более 183 дней в году.

Налог рассчитывается не с полной стоимости продажи, а с налоговой базы, которая может быть определена двумя методами:

• Реально вырученная сумма по договору купли-продажи.
• 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Налоговая служба выберет наибольшую из этих сумм для расчета налога.

Самый простой способ уменьшить НДФЛ — соблюсти минимальный срок владения. Если срок не подходит, вы можете использовать вычет «доход минус расход» или уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей. Важно, что оба вычета одновременно использовать нельзя.

• Вычет «доход минус расход» позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, которую вы потратили при покупке жилья. Это могут быть не только затраты на покупку, но и ипотечные проценты. Например, если вы купили дом за 6,4 млн рублей, а продали за 6,6 млн рублей, вы заплатите налог с разницы в 200 тыс. рублей, что снизит вашу налоговую сумму.
• Вычет в 1 млн рублей позволяет вычесть из суммы продажи 1 млн рублей. Например, если вы продали дачу за 1,3 млн рублей, вы заплатите налог только с оставшихся 300 тыс. рублей.

Если недвижимость разделена на доли, каждый владелец может применить вычет в 1 млн рублей.

С 2022 года семьи с двумя и более детьми освобождены от уплаты налога при продаже недвижимости, даже если не прошел минимальный срок владения. Однако есть несколько условий:

• В семье должно быть двое и более несовершеннолетних детей.
• После продажи семьи обязаны купить более просторное жилье до конца года или до 30 апреля следующего года.
• Кадастровая стоимость проданной недвижимости не должна превышать 50 млн рублей.

Декларацию нужно подать, если:

• Недвижимость не находится в собственности более 3 или 5 лет.
• Стоимость недвижимости меньше 1 млн рублей (для квартир) или 250 тыс. рублей (для гаражей).

Для подачи декларации соберите следующие документы:

• Паспорт.
• Договор купли-продажи.
• Банковская выписка.
• Выписка из ЕГРН.

Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается до 15 июля.

Если не подать декларацию вовремя или не заплатить налог, могут быть наложены штрафы:

• 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки.
• Пени по ставке ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В случае уклонения от уплаты налога на сумму более 900 тыс. рублей, возможно уголовное преследование.

• Соблюдайте минимальный срок владения.
• Сохраняйте договоры купли-продажи и другие документы.
• Используйте вычет «доход минус расход» и вычет в 1 млн рублей.
• Если продали по цене ниже кадастровой, налог уплачивается с 70% кадастровой стоимости.

Таким образом, соблюдая несколько правил, вы можете значительно снизить или вообще избежать уплаты налога при продаже недвижимости.