Если вы продаете недвижимость — квартиру, дом, дачу, комнату, гараж или участок — и владеете ею менее установленного минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от ситуации), то обязаны уплатить подоходный налог. Исключение составляют случаи, когда:

• Прошло более 3 или 5 лет с момента регистрации собственности;
• Цена продажи ниже цены покупки, но при этом не меньше 70% кадастровой стоимости;
• Цена покупки и продажи совпадают и превышают 70% кадастровой стоимости.

Это установленный законом срок, по истечении которого налог при продаже платить не нужно.

Он составляет:

• 3 года, если недвижимость получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, приватизирована, приобретена по договору ренты или является единственным жильем;
• 5 лет — во всех остальных случаях.

Семьи с двумя и более детьми имеют льготу: они освобождаются от налога при продаже жилья, независимо от срока владения, если выполнены дополнительные условия.

Отсчет начинается с даты государственной регистрации права собственности. При участии в долевом строительстве — с момента полной оплаты договора. Если квартира получена по наследству — со дня смерти наследодателя. В случае приватизации — с даты оформления прав. При судебных спорах — с момента вступления решения суда в силу.

Нет, если вы владеете объектом достаточно долго и освобождены от налога, декларацию подавать не нужно, независимо от суммы сделки.

Если продается единственная квартира, которой вы владеете более 3 лет, налог платить не придется. Даже если новая квартира куплена за 90 дней до продажи старой, статус «единственного жилья» сохраняется.

В случае совместной собственности супругов важны индивидуальные особенности. Если у одного из них есть другое жилье, то для него объект перестает быть единственным, и налог может быть начислен.

Пример: Пара владеет квартирой три года. Для мужа — это единственное жилье, у жены есть еще доля в частном доме. При продаже квартиры муж освобожден от налога, а жена — нет. При этом налог рассчитывается только с её доли — 50% от суммы сделки.

С 2021 года семьи с двумя и более детьми освобождаются от налога при продаже жилья при соблюдении следующих условий:

• Дети — несовершеннолетние или студенты до 24 лет;
• Покупка нового жилья осуществляется в тот же год или до 30 апреля следующего;
• Новое жилье больше по площади и дороже по кадастровой стоимости;

Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.

С 2025 года вводится прогрессивная ставка:

• 13% — с прибыли до 2,4 млн рублей;
• 15% — с суммы свыше 2,4 млн рублей.

Пример: Если прибыль составила 3 млн рублей, налог будет:

• 312 тыс. рублей (13% от 2,4 млн) +
• 90 тыс. рублей (15% от 600 тыс.) =
• 402 тыс. рублей.

Важно: налог начисляется не со всей суммы сделки, а только с прибыли — разницы между ценой продажи и покупки.

Для этого необходимо подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Сделать это можно через личный кабинет на сайте ФНС или в налоговой по месту жительства. К декларации нужно приложить документы, подтверждающие сделку и право на вычет.

Для нерезидентов ставка налога составляет 30% от стоимости сделки (не менее 70% кадастровой стоимости). Льготы и вычеты не применяются, однако правило минимального срока владения сохраняется. Также возможна льгота для семей с детьми.

• Налоговый вычет: до 1 млн рублей при продаже. С суммы в 5 млн налог начисляется на 4 млн.
• Учёт расходов: если недвижимость куплена за 4 млн, а продана за 5 млн, налог начисляется на разницу — 1 млн.
• Продажа по цене покупки: при доказательстве отсутствия прибыли налог не начисляется, если цена не ниже 70% кадастровой.

Пример: Кадастровая стоимость квартиры — 4 млн рублей. Продается за 2,5 млн. Налог рассчитывается с 2,8 млн (70% от кадастра) и составит 364 тыс. рублей.
Если жилье получено по наследству или дарению, возможен учет расходов дарителя или ранее уплаченного налога при получении.