Вопрос, который всё чаще задают и потенциальные покупатели, и инвесторы: стоит ли ждать снижения цен на жильё или рынок уже готовится к новому витку роста? На первый взгляд ситуация выглядит противоречиво: спрос остаётся слабым, ставки по ипотеке высокие, но сами цены не только не падают — в ряде проектов продолжают расти. Разберёмся, какие факторы формируют текущую ситуацию и что на самом деле ждёт рынок во второй половине 2025 года.

Несмотря на спад ипотечного спроса в начале 2025 года и рекордное количество непроданных квартир в ряде регионов, падения цен в массовом сегменте практически не произошло. Да, темпы роста замедлились, отдельные девелоперы делают скрытые скидки или предлагают щедрые рассрочки. Но в прайс-листах всё стабильно — и на то есть объективные причины.

Во-первых, себестоимость строительства в России за последние два года выросла почти на 30–35%. Это результат как удорожания строительных материалов и логистики, так и роста расходов на обслуживание долга. Девелоперы, особенно крупные, не готовы продавать в убыток.

Во-вторых, предложение нового жилья сокращается. Только за первые пять месяцев 2025 года объёмы запуска новостроек упали на 20%, а в мае — до исторического минимума за 5 лет. Это означает, что в 2026 году мы увидим гораздо меньшее число новых проектов, и дефицит на рынке будет усиливаться.

Ключевым сдерживающим фактором остаётся ипотечная ставка. После повышения ключевой ставки ЦБ до 21%, средняя ипотека вне субсидий превысила 20-22% годовых.

В результате, многие семьи отложили покупку жилья, особенно в сегменте бизнес-класса. Рынок как бы «замер» в ожидании. Однако уже с середины 2025 года появился сигнал на разворот — на последнем заседании ЦБ, ставка снижена — с 21% до 19%. Это может стать началом нового цикла смягчения денежно-кредитной политики.

Чем быстрее ставка опустится хотя бы до 16%, тем скорее ипотека снова станет массовым инструментом покупки жилья. А значит, спрос восстановится — и за ним снова подтянутся цены.

Крупнейшие застройщики уже готовятся к оживлению. Во многих проектах появились гибкие схемы оплаты, рассрочки, акции и предложения по субсидированию ипотеки. Но не менее важно то, что девелоперы сокращают темпы запуска новых корпусов и откладывают старт новых очередей. Это позволяет удерживать баланс между спросом и предложением, чтобы не провоцировать ценового обвала.

Многие потенциальные покупатели до сих пор живут в ожидании «второго 2008-го» или хотя бы ценовой коррекции, как в 2014–2015 годах. Но структура рынка изменилась. Тогда падение цен стало результатом одновременно девальвации, стагнации доходов и резкого роста предложения.

Сегодня же, напротив:

• предложение ограничено;
• себестоимость высокая;
• девелоперы укрупнились и стали финансово устойчивее;
• новые проекты часто стартуют уже с ценой «на вырост».

Кроме того, инвесторы возвращаются. Снижение ключевой ставки сделает депозиты менее привлекательными, а фондовый рынок по-прежнему остаётся волатильным. Недвижимость — особенно ликвидная в Москве — снова становится «тихой гаванью».

Сейчас мы находимся на развороте цикла. Цены ещё не пошли вверх, ипотека всё ещё дорогая, но горизонт уже начинает проясняться. Это типичная ситуация, когда рынок находится в зоне «поддержки», и следующий импульс будет восходящим.

Уже в начале 2026 года мы ожидаем еще большее понижение ставки ЦБ и постепенное восстановление спроса — сначала в сегменте бизнес-класса и премиум (где доля ипотечных сделок ниже), а затем и в массовом сегменте. Особенно если семейную ипотеку удастся продлить или адаптировать под новые условия.

Для инвестора это окно возможностей: покупать сейчас, пока конкуренция низкая, и выйти с прибылью через 2–3 года, когда рынок снова будет на пике.

Прогнозировать рост цен в краткосрочной перспективе сложно, но можно выделить несколько тенденций:

• В массовом сегменте цены останутся стабильными до снижения ипотеки ниже 15%.
• В сегменте бизнес-класса возможен рост 5–8% к концу 2025 года за счёт ограниченного предложения и инвестиционного спроса.

К началу 2026 года, при снижении ключевой ставки до 16-17%, возможен новый ценовой виток на 10–12% в сегментах с высокой ликвидностью.

Один из частых аргументов в пользу падения цен — возможный экономический спад или ухудшение геополитической ситуации. Но здесь важно понимать, что рынок недвижимости в России стал более устойчивым. Даже в 2022–2023 годах, на фоне турбулентности, цены не только не просели, но в ряде случаев росли.

Кризис, если и случится, скорее приведёт к ещё большему сокращению предложения, чем к снижению цен. А на ограниченном рынке объекты с хорошей локацией, концепцией и репутацией девелопера будут только дорожать.

2025 год не станет годом падения цен на жильё. Наоборот — это год разворота и формирования фундамента для нового роста. Да, пока ипотека остаётся дорогой, рынок будет инертным, но вектор уже задан: ставка пойдёт вниз, спрос начнёт восстанавливаться, а цены — расти.

Покупателям и инвесторам сейчас важно не ждать обвала, которого, скорее всего, не будет, а оценивать рынок рационально: выбирать надёжных застройщиков, проекты с потенциалом роста и фиксировать цены на старте нового цикла.