В 2021–2023 годах девелоперская группа «Самолёт» была символом бурного роста в российской жилой застройке. Агрессивная стратегия экспансии, масштабные запуски новых проектов, публичное размещение акций и активная рекламная кампания превратили компанию в одного из лидеров отрасли. Однако к середине 2025 года на рынке всё громче звучат тревожные сигналы: «Самолёт» сталкивается с растущими финансовыми рисками, замедлением продаж и системным давлением долговой нагрузки. Сегодня мы рассмотрим, почему крупнейший застройщик страны оказался на грани кризиса и как это может повлиять на весь рынок недвижимости.

Стратегия «Самолёта» с самого начала строилась на высокой долговой нагрузке. Компания быстро наращивала земельный банк, запускала десятки объектов в Подмосковье, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Казани и ряде других городов, используя кредитное финансирование. Ставка была сделана на быстрый рост спроса на фоне льготной ипотеки и дефицита предложения.

Однако по состоянию на начало 2025 года долговая нагрузка компании оценивается более чем в 116,1 млрд рублей, а коэффициент долгов к капиталу (D/E) превышает критический уровень 3,5. Это означает, что большая часть бизнеса «Самолёта» обслуживается за счёт заимствованных средств, а не собственных резервов — и любая волатильность на рынке быстро отражается на финансовой устойчивости.

Ключевым ударом для «Самолёта» стало резкое падение покупательской активности в 2024–2025 годах. Повышение ключевой ставки ЦБ до 21% в начале 2025 года фактически заморозило ипотечный рынок, на который приходилось до 80% всех сделок по новостройкам.

Несмотря на масштабные программы рассрочек и скидок, спрос на квартиры в массовом сегменте, где традиционно работает «Самолёт», резко просел. В I квартале 2025 года продажи упали на 37% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Падение спроса привело к затягиванию сроков строительства. Некоторые проекты в Подмосковье, ранее обещанные к сдаче в 2025 году, откладываются на неопределённый срок. Одновременно растут обязательства перед дольщиками и банками, а оборачиваемость денежных потоков снижается.

Ситуация осложняется тем, что многие объекты продавались на старте продаж по минимальным ценам, а прибыль планировалась за счёт последующих допродаж и переоценки. Однако в текущих реалиях допродажи остановились, а инвесторы теряют интерес к объектам без очевидного спроса

Слухи о возможном банкротстве «Самолёта» усиливаются на фоне недавних проверок со стороны регуляторов. По информации ряда источников, Банк России анализирует риски системного воздействия на рынок в случае ухудшения положения крупнейшего девелопера. Минстрой в свою очередь готовит сценарии оперативного перехвата проблемных проектов — по аналогии с ситуацией с ГК «Урбан Групп» в 2018 году.

Однако пока речи о прямом вмешательстве государства не идёт. Официально «Самолёт» продолжает работу, обслуживает обязательства и запускает новые продажи. Но аналитики фиксируют рост просрочек перед подрядчиками, а также — снижение доверия со стороны покупателей.

Главный вопрос: что будет с покупателями, уже вложившимися в проекты «Самолёта»? На сегодня большинство проектов реализуются через эскроу-счета, что формально защищает средства дольщиков. Однако в случае приостановки работ или смены застройщика, сроки сдачи могут существенно затянуться.

Кроме того, часть проектов всё ещё остаются юридически уязвимыми. Особенно это касается точечной застройки в регионах и небольших городах, где контроль со стороны банков и госструктур слабее.

На текущий момент речь скорее идёт о системном кризисе ликвидности, а не о неминуемом банкротстве. «Самолёт» сохраняет операционную деятельность, работает над реструктуризацией долгов и ведёт переговоры с крупными банками. Однако если до осени 2025 года ситуация с продажами не стабилизируется, риски дефолта резко возрастут.

Важно понимать, что падение крупнейшего застройщика ударит не только по его клиентам, но и по всему рынку. Это может вызвать цепную реакцию: замораживание инвестиций, рост недостроев, отток покупателей из сегмента новостроек и рост цен на вторичное жильё.

Сценарий 1: Мягкая посадка.
Компания урезает расходы, продаёт часть земельного банка, реструктурирует кредиты и концентрируется на ключевых проектах. При поддержке банков и государства удаётся избежать дефолта. Темпы строительства замедляются, но компания сохраняет позиции.

Сценарий 2: Принудительная санация.
При резком ухудшении ситуации регуляторы могут применить механизм санации — с передачей части проектов другим застройщикам (например, ПИК). Сам «Самолёт» в этом случае фактически теряет статус независимого игрока.

Сценарий 3: Жёсткий дефолт.
В случае отказа банков продлевать кредиты и массового оттока покупателей «Самолёт» может не справиться с обязательствами. Это приведёт к резонансному банкротству, долгим судебным процессам и всплеску паники на рынке.

Текущий момент — крайне рискованный для инвестиций в объекты компании. Несмотря на формальные гарантии по эскроу, покупка в кризисный момент сопряжена с высокой вероятностью затягивания сроков и потери ликвидности.

Если вы рассматриваете инвестицию в недвижимость на 5–7 лет с возможностью аренды, стоит ориентироваться на более стабильные проекты с меньшим кредитным плечом. Сектор нуждается в осторожности, и ближайшие месяцы покажут, останется ли «Самолёт» в небе — или станет символом перегрева на российском рынке новостроек.