19 декабря 2025 года Совет директоров Банка России принял ожидаемое решение — снизил ключевую ставку с 16,5% до 16% годовых. Это уже пятое подряд смягчение денежно-кредитной политики в течении года: с начала 2025 года ставка упала с 21% до текущих 16%. Такие изменения происходят на фоне замедления инфляции и осторожного восстановления экономики после периода высоких ставок и монетарного ужесточения.

В этой статье разберем влияние этого решения на ипотеку, покупательский спрос и рынок жилья в целом.

ЦБ объясняет снижение ключевой ставки замедлением инфляции и смягчением давления на экономику:

• инфляция заметно ускорилась к замедлению в ноябре, по оценкам регулятора, и в 2025 году ожидается ниже 6% к концу года;
• умеренное снижение инфляционных ожиданий позволило регулятору немного ослабить денежно-кредитные условия;
• экономика продолжает возвращаться к сбалансированному росту, хотя и умеренному. 

При этом ЦБ подчёркивает, что денежно-кредитная политика всё ещё остаётся сдерживающей: регулятор готов корректировать ставку в зависимости от устойчивости снижения инфляции и динамики ожиданий, а не двигаться к «нейтральному» уровню слишком быстро.

Снижение стоимости кредитов

Ключевая ставка — это ориентир для банков. Когда она падает, банки могут снижать ставки по ипотеке. Это означает, что будущие ипотечные кредиты могут стать дешевле, чем кредиты, выданные в период более высоких ставок.

Даже незначительное снижение на 0,5 п.п. уже отражается в предложениях кредиторов: часть банков в течение нескольких недель после объявления снижает ипотечные ставки в соответствии с ключевым ориентиром, чтобы остаться конкурентоспособными.
Для покупателей жилья это означает снижение ежемесячных платежей и общей переплаты, особенно для тех, кто планирует займы в ближайшие 3−6 месяцев.

Увеличение доступности
Дешевле кредиты — это более доступная ипотека. Часть семей, ранее откладывавших покупку из-за невыгодно высоких ставок, теперь вероятно активизируют свои планы. Это может слегка повысить спрос и ускорить продажи, особенно в регионах и локациях с развитой инфраструктурой.

Смещение спроса
Снижение ключевой ставки стимулирует снижение ставок по ипотеке, но нужно понимать, что это не мгновенное и не резкое явление: банки корректируют ставки постепенно из-за своих рисковых моделей и требований капитала. Поэтому быстрый рост спроса маловероятен.

Для рынка новостроек снижение ключевой ставки — позитивный, но не мгновенный фактор. Ипотечные ставки остаются высокими, однако сам разворот денежно-кредитной политики формирует более благоприятный фон для девелоперов. Это даёт им возможность гибче работать с продуктом: предлагать рассрочки, комбинированные схемы покупки и точечно корректировать условия продаж.

При этом решающим фактором остаётся экономика новых проектов. Высокая стоимость проектного финансирования, рост себестоимости строительства и осторожность банков сдерживают запуск новых очередей и старт продаж. Поэтому расширение предложения и влияние на рынок будут происходить постепенно, без резких ценовых или количественных скачков.

Снижение ключевой ставки до 16% стало возможным во многом потому, что инфляция начала замедляться быстрее, чем ожидалось, а давление на экономику снижается. Прогноз Ц Б предполагает, что инфляция в 2026 году продолжит снижение к цели 4−5%, что создаёт фундамент для дальнейшего смягчения политики в будущем.

Вот почему это важно для рынка недвижимости:

1. Рост покупательской уверенности, если ожидания инфляции станут стабильнее.
2. Усиление инвестиционной привлекательности жилья в долгосрочной перспективе, поскольку более низкая инфляция снижает реальные затраты на кредитование.

Важно понимать, что снижение ставки — это не «волшебная таблетка» для рынка недвижимости. Оно помогло снизить стоимость заёмных средств, но не устраняет структурных факторов, которые долгое время определяли поведение рынка:

• высокая стоимость проектного финансирования для девелоперов;
• слабый рост реальных доходов населения;
• осторожность банков в выдаче новых кредитов;
• неизменно высокий уровень ставок по ипотеке по сравнению с допандемийными уровнями. 

То есть ставка снизилась, но монетарные условия всё ещё носят сдерживающий характер.

Снижение ключевой ставки ЦБ до 16% — это позитивный, но умеренный фактор для рынка недвижимости:

— Ипотека может стать немного доступнее;
— Покупательская активность может увеличиться;
— Девелоперы получат больше пространства для манёвра;
— Но резкого роста цен или значительного всплеска сделок ожидать не стоит.

Это решение создает стабильный фундамент для постепенного оживления рынка, особенно в 2026 году, но остаётся частью гораздо более сложной картины денежно-кредитной и экономической политики.

Важно понимать: самое выгодное время для покупки недвижимости — это всегда «вчера». Поэтому, если вы уже задумываетесь о покупке, имеет смысл действовать сейчас и рассмотреть проекты на старте продаж. Скачивайте каталог лучших новостроек Москвы с максимальным потенциалом роста цены!