С 2025 года правила налогообложения при продаже жилья изменились: теперь применяется прогрессивная шкала НДФЛ. В этой статье рассмотрим, как рассчитывается налог, кто освобождается от его уплаты и какие способы существуют для снижения налоговой нагрузки.

Если недвижимость была продана до истечения минимального срока владения, налог на доход обязателен. Этот механизм направлен на борьбу со спекулятивными перепродажами. Минимальный срок — 3 или 5 лет, в зависимости от основания приобретения.

Когда действует срок владения 3 года

Квартира должна находиться в собственности не менее трёх лет, если она:

• получена по наследству;
• подарена близким родственником (супругом, родителями, детьми, братьями, сёстрами, бабушками, дедушками, внуками);
• приватизирована;
• оформлена по договору пожизненной ренты;
• находится в регионе, где установлен трёхлетний минимальный срок (Астраханская, Амурская, Магаданская области, Республика Алтай, Карачаево-Черкесия, Ставропольский край, ХМАО, Якутия). В этом случае продавец должен быть прописан в данном регионе.

Кроме того, трёхлетний срок применяется, если жильё является единственным.

Есть важная особенность: если у собственника уже была квартира, он приобрёл новую и продал старую в течение 90 дней, минимальный срок владения также составит три года — даже если продаваемый объект формально не является единственным на дату сделки.

Отсчёт срока владения:

• по дате регистрации права собственности;
• по дате смерти наследодателя — для наследства;
• по дате перечисления средств на эскроу-счёт — при покупке по ДДУ.

Льготы для семей с детьми

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог даже до истечения минимального срока владения, если соблюдены условия:

• продали объект и купили новое жильё до 30 апреля следующего года;
• кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽;
• детям менее 18 лет (или до 24 лет при очном обучении);
• новое жильё больше по площади или дороже по кадастру;
• если есть другое жильё, доля в нём — не более 50%.

Продажа без прибыли

Если квартира продана по цене покупки или дешевле, доход отсутствует — налог не начисляется.
Но это правило не работает, если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости: в этом случае доход рассчитывается от 70% кадастра.

В отдельных регионах (Санкт-Петербург, Татарстан, Крым, Архангельская, Калининградская и Астраханская области, Краснодарский край) доход не может быть ниже кадастровой стоимости — это региональная норма.

С 2025 года налог на доходы от продажи жилья рассчитывается по прогрессивной шкале:

• 13% — на прибыль до 2,4 млн ₽;
• 15% — на сумму, превышающую 2,4 млн ₽.

Под прибылью понимается разница между ценой продажи и ценой покупки.
Например: квартира куплена за 12 млн ₽, продана за 16 млн ₽ → прибыль — 4 млн ₽.

Расчёт налога:

• 13% с 2,4 млн = 312 000 ₽
• 15% с 1,6 млн = 240 000 ₽

Итого: 552 000 ₽

Если нет документов, подтверждающих цену покупки, налог рассчитывается со всей суммы продажи.

Для сделок, совершенных до 2025 года, действует прежняя ставка — 13%.

Существует несколько способов снизить сумму НДФЛ:

1. Имущественный налоговый вычет
Можно уменьшить доход на сумму до 1 млн ₽. Это актуально, если нет документов о приобретении жилья (например, в наследстве).
Если цена продажи меньше 1 млн ₽, налог = 0.

2. Учитывать расходы
К затратам можно отнести:

• проценты по ипотеке;
• расходы на ремонт в новостройке без отделки (при наличии чеков и договоров).

Эти суммы увеличивают цену приобретения, а значит — уменьшают налогооблагаемую прибыль.

3. Использовать вычет при покупке жилья
Если ранее вычет не применялся, его можно использовать при продаже.

Декларацию 3-НДФЛ можно подать:

• через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• лично в инспекции.

Процедура онлайн:

1. Войти в личный кабинет.
2. Сформировать электронную подпись (если не создана ранее).
3. В разделе «Заявить доход» выбрать «Продажа имущества», ответить на вопросы и прикрепить документы.

Рассмотрение декларации занимает до трёх месяцев.


Сроки подачи декларации и уплаты налога

Для сделок 2025 года:

• Декларация — до 30 апреля 2026 года;
• Уплата налога — до 15 июля 2026 года.

Оплатить НДФЛ можно:

• через личный кабинет налогоплательщика;
• в приложении «Налоги ФЛ»;
• по QR-коду из бумажного уведомления.

После входа в личный кабинет сумма к оплате отображается автоматически.

Налог при продаже недвижимости в 2025 году стал рассчитываться иначе, и теперь продавцу важно не только знать минимальный срок владения, но и понимать, как работает прогрессивная шкала, какие льготы доступны и какие расходы можно учесть. Эти правила позволяют значительно снизить налоговую нагрузку — при условии, что документы оформлены корректно и поданы вовремя.

Главное — заранее оценить, возникает ли обязанность по уплате налога, правильно рассчитать прибыль и выбрать оптимальный способ её уменьшить.

Если вы планируете покупку квартиры в новостройке и хотите выбрать оптимальный вариант с точки зрения цены, локации и перспектив роста — скачивайте наш каталог лучших проектов Москвы с актуальными условиями.