2025 год стал временем переосмысления для всего рынка недвижимости. После бурных экономических колебаний и высокой ключевой ставки участники рынка учатся работать в новой реальности — без прежней поддержки и с акцентом на устойчивые модели. Главные темы — рациональность, эффективность и долгосрочная ценность.

Москва, как крупнейший рынок страны, задаёт тон всей отрасли. Здесь происходят самые быстрые структурные сдвиги: меняются привычки покупателей, растёт интерес к инвестиционным форматам, а девелоперы всё активнее интегрируют сервисы и управление в жилые проекты. Спрос остаётся, но он стал иным — требовательным, избирательным и финансово грамотным. Разберем в этой статье как изменился рынок за 2025 год и что его ждет в 2026-м!

За последние полгода в Москве новостройки бизнес-класса стали лидирующими по темпам роста в первичном жилье: во 2-м квартале 2025 года стоимость метра в них выросла на 8,7%, до ~ 499 тыс. руб./кв. м, что превышает рост в сегментах комфорт-класса. В то же время премиум-новостройки укрепили свои позиции: в премиум-сегменте за год (с мая 2024 по май 2025) динамика составила +18,7%, а средняя цена достигла около 800 тыс. руб./кв. м.

Рынок недвижимости сегодня находится не в фазе падения, а в стадии адаптации к новым экономическим условиям. После периода бурного спроса и эмоциональных покупок наступил этап осознанных решений. Клиенты больше не стремятся купить «здесь и сейчас» — они сравнивают проекты, анализируют доходность, оценивают качество локации и репутацию девелопера. Это не снижение активности, а переход к зрелому, рациональному спросу, где главную роль играет качество, а не скорость сделки.

Ключевая ставка по-прежнему остаётся главным фактором, определяющим активность на рынке. После резкого повышения в 2024 году рынок адаптировался: темпы выдачи ипотеки снизились, но не обнулились. Сегодня банки начинают постепенно смягчать условия — особенно по программам с господдержкой и субсидированным ставкам от застройщиков. Снижение ключевой ставки до 17%, конечно, оживило спрос и частично вернуло покупателей, которые давно ждали этого снижения, но ставка рыночной ипотеки по прежнему осталась довольно высокой, в связи с чем застройщики продолжают активно предлагать разнообразие рассрочек.

При этом всё больше сделок проходит в смешанных форматах — частичная ипотека + рассрочка от застройщика или оплата с дисконтом при 100% внесении. Гибкие модели работают лучше всего: покупателям важно не просто получить выгоду, а чувствовать, что они контролируют свои финансовые решения и могут адаптировать график платежей под свою ситуацию.

Портрет покупателя московской недвижимости за последние полгода заметно изменился. Если в 2023—2024 годах основную долю сделок формировали молодые семьи, стремившиеся закрепиться в новостройке с господдержкой, то сегодня рынок всё больше смещается в сторону рациональных инвесторов. Почти каждый второй клиент приходит не за «домом мечты», а за понятной экономикой сделки: сколько вложил, через сколько лет вернул, какая доходность от аренды.

Среди активных покупателей всё чаще — предприниматели, владельцы малого и среднего бизнеса, а также самозанятые специалисты, которые рассматривают недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала. Особенно востребованы лоты в проектах с управляющей компанией — где объект можно сразу передать в аренду и получать пассивный доход.

2025 год стал годом трансформации: покупатели всё чаще рассматривают недвижимость не как место для жизни, а как инструмент финансового роста. На первый план вышли смарт-форматы — компактные апартаменты, студии и лоты в проектах с готовым управлением. Они привлекательны не только по цене входа, но и по простоте эксплуатации.

Одновременно растёт запрос на инфраструктуру бизнес-класса даже в более доступных форматах. Качественные общественные зоны, сервис, благоустройство и безопасность становятся стандартом, а не бонусом.

Таким образом, рынок движется от понятия «жильё» к категории «доходный актив». Особенно активно этот формат выбирают инвесторы — для них важно, чтобы объект сразу начинал приносить доход и не требовал участия в управлении.

В 2026 году московский рынок жилой недвижимости, скорее всего, будет находиться в фазе осторожного восстановления, где главную роль сыграют снижение ставок, ограниченное предложение и формирование нового спроса. При благоприятной динамике ключевой ставки и возобновлении ипотечных программ можно ожидать умеренный рост цен — порядка 9−12% на первичном рынке, при условии, что ставки начнут опускаться к уровням 12−14%.

На вторичном рынке рост будет более сдержанным, поскольку покупатели оценят ликвидность, степень готовности объектов и качество инфраструктуры. Ожидается, что активность может ускорится за счёт перехода части отложенного спроса и инвесторов, которые уже сейчас рассматривают недвижимость как доходный актив при росте арендных ставок.

При этом давление останется со стороны ограниченного предложения: застройщики, столкнувшиеся с высокой себестоимостью и ограниченным доступом к дешёвому финансированию, будут осторожны с новыми проектами. Это усилит конкуренцию за качественные лоты и подтолкнёт цены вверх в наиболее ликвидных сегментах.

Таким образом, 2026 год может стать переломным: рынок выйдет из фазы адаптации, но рост будет не резким и не универсальным — выигрывать будут те, кто предлагает гибкие схемы, готовые к эксплуатации объекты и проекты с сильной локационной и инфраструктурной ценностью.

Период высокой волатильности всегда открывает возможности для тех, кто действует с расчётом. В конце 2025 — начале 2026 года важно не ждать «идеального момента», а выбирать проекты с сильным фундаментом: локацией, инфраструктурой и репутацией застройщика. Даже при высокой ставке качественные объекты сохраняют ликвидность и растут в цене быстрее рынка. Для инвесторов оптимальная стратегия — входить на ранних этапах строительства, когда выгода достигает 20−25%.

Покупателям, выбирающим жильё для себя, стоит обратить внимание на гибкие финансовые инструменты: рассрочки, субсидированные ставки от застройщика, комбинированные схемы с частичной оплатой. В ближайшие месяцы рынок останется рациональным, и выиграет тот, кто принимает решения не под влиянием эмоций, а исходя из реальной экономической логики сделки.

Рынок недвижимости Москвы продолжает оставаться одним из самых привлекательных для покупателей и инвесторов, и даже в условиях переменных экономических факторов открывает возможности для стратегических решений. Сегодня важно не просто искать доступное жильё, а оценивать проекты с точки зрения долгосрочной ценности, качества инфраструктуры и потенциальной доходности. Планирование, аналитический подход и внимательное изучение условий покупки позволяют находить оптимальные варианты и минимизировать риски.

Чтобы сориентироваться в разнообразии проектов и выбрать жильё с самыми выгодными условиями покупки, рекомендуем скачать наш каталог лучших жилых комплексов Москвы. В нём собраны актуальные предложения с детальной информацией о ценах, форматах покупки, инфраструктуре и инвестиционном потенциале — это удобный инструмент для того, чтобы принять обоснованное решение и воспользоваться возможностями рынка прямо сейчас.