Финансовая политика 2025−2026 годов стала определяющим фактором для всей экономики, включая рынок недвижимости. В течение 2025 года федеральный дефицит бюджета несколько раз корректировался, а к лету его объем исчислялся уже триллионами рублей. Осенью в Госдуму внесены поправки, повышающие целевые параметры дефицита по отношению к ВВП. Это свидетельствует о растущем давлении на бюджет и необходимости для государства находить новые источники финансирования для сохранения макроэкономической устойчивости.

В качестве одного из инструментов покрытия бюджетного дефицита рассматривается повышение ставки НДС с 20% до 22%, запланированное на 1 января 2026 года. По расчётам аналитиков, подобное решение способно увеличить налоговые поступления в бюджет, но при этом неизбежно вызовет цепочку вторичных эффектов, отражающихся на инфляции, потребительских расходах и динамике цен на жилье.

Согласно уточненным данным Минфина, представленным в сентябре 2025 года, дефицит федерального бюджета увеличен до 5,7 трлн рублей (2,6% ВВП). Это заметное превышение ранее утвержденных параметров и один из пиковых уровней за последние годы. Главный фактор — замедление экономического роста: прогноз по ВВП скорректирован с 2,5% до 1%, что отражает спад потребительского спроса, ограничение экспорта и общую стагнацию деловой активности.

Одновременно произошло снижение нефтегазовых доходов почти на 2,3 трлн рублей, что говорит о снижении налоговых поступлений от промышленности и услуг при сохраняющемся росте государственных расходов. В этих условиях повышение ставки НДС до 22% с 2026 года рассматривается как один из инструментов компенсации бюджетного разрыва.

Фактический рост дефицита бюджета — это не только вопрос макроэкономики, но и прямой сигнал финансовым рынкам. Для его покрытия государству придётся увеличивать объём заимствований, что приведет к росту доходностей облигаций и стоимости денег в экономике. Для рынка недвижимости это означает рост кредитных ставок, удорожание привлеченных средств и, как следствие, увеличение себестоимости проектов. Всё это способно замедлить инвестиционную активность девелоперов уже в 2026 году.

На первый взгляд, рост ставки НДС не имеет прямого влияния на покупателя жилья — при сделках с квартирами граждане не платят этот налог напрямую (за исключением отдельных моделей продажи коммерческой недвижимости). Однако фактически увеличение НДС отражается на себестоимости строительства и операционных расходах девелоперов: дорожают строительные материалы, логистика, подрядные услуги и комплектующие. Повышение налоговой нагрузки сокращает прибыль застройщика и увеличивает общие издержки по проекту.

Механизм воздействия прост: рост НДС → рост себестоимости → корректировка ценовой политики девелоперов → повышение стоимости новостроек. Дополнительно возможны сжатие денежных потоков, отложенный старт новых проектов и накопление готового, но нереализованного предложения, если платежеспособный спрос снизится из-за инфляционного давления. Эксперты отмечают, что эффект от повышения НДС проявится не сразу, а постепенно — в течение 6–12 месяцев после вступления изменений в силу.

Повышение ставки НДС отразится не только на новых договорах, но и на всей цепочке строительного рынка. Производители материалов, подрядчики и поставщики, сталкиваясь с увеличением налоговой нагрузки, неизбежно будут корректировать ценовую политику. Это приведет к росту сметной стоимости и дополнительному давлению на сроки реализации: застройщики начнут пересматривать финансовые модели, откладывать запуск новых этапов строительства или искать дополнительные источники финансирования. Для ряда проектов это может означать перенос сроков ввода в эксплуатацию и снижение ожидаемой прибыльности.

Повышенный НДС становится фактором, усиливающим инфляцию и снижая реальную покупательную способность населения. В результате часть потенциальных клиентов, особенно ориентированных на ипотечное финансирование, будет осторожнее в решениях о покупке. На первый план выйдет спрос на ликвидные и готовые объекты — те, что уже введены в эксплуатацию или находятся на высокой стадии готовности, а также на инвестиционные форматы, приносящие доход от аренды.

Для покупателей период благоприятных условий ограничен: он длится до того момента, как застройщики полностью переложат дополнительную налоговую нагрузку на цену квадратного метра. После адаптации рынка стоимость объектов вырастет, и сделки, основанные на детальной проверке экономики проекта и прозрачных условиях, станут ключевыми с точки зрения финансовой рациональности.

Повышение НДС до 22% — это не просто техническая мера, а отражение приоритетов бюджетной политики, оказывающее заметное влияние на строительную отрасль и рынок недвижимости. Он усиливает давление на себестоимость проектов и формирует предпосылки для корректировки цен на первичном рынке. Тем не менее адаптация участников рынка — от девелоперов до покупателей — позволит частично смягчить последствия: устойчивыми окажутся компании с прозрачной экономикой проектов, продуманной доходностью и гибкими условиями покупки. Для инвесторов и покупателей важно оценивать сделки с учетом сценариев «до» и «после» налоговых изменений, выстраивая стратегию с балансом между краткосрочными возможностями и среднесрочными рисками.

Покупка недвижимости сейчас — шанс зафиксировать выгодные условия. Лучшее время было вчера, в крайнем случае — сегодня! Не знаете, какой проект выбрать? Напишите в чат кодовое слово «НДС» и получите персональный подбор новостроек под ваш бюджет и цели!