С 1 января 2026 года вступают в силу изменения законодательства, влияющие на рынок жилой недвижимости. Они касаются порядка сделок, ипотечного кредитования и налоговых обязательств.

Часть изменений носит технический характер, однако ряд поправок существенно влияет на принятие решений при покупке и владении недвижимостью. В статье рассмотрим ключевые изменения и их последствия.

С 1 января 2026 года согласие банка на выделение долей в квартире, приобретенной с использованием материнского капитала, больше не требуется — даже если ипотека еще не погашена, а объект находится в залоге.

Для рынка это важное изменение. Ранее отсутствие оформленных долей часто блокировало сделки: семьи не могли продать квартиру без согласований с банком и органами опеки, что увеличивало сроки и снижало ликвидность таких объектов. Теперь оформление долей можно проводить заранее, без лишних юридических барьеров. Это упрощает выход на сделку и снижает риски как для продавцов, так и для покупателей.

Дополнительно Социальный фонд начнёт направлять уведомления обо всех операциях с материнским капиталом. Это повышает прозрачность использования средств и снижает вероятность ошибок при расчётах и планировании сделок.

С 1 февраля 2026 года материнский капитал будет проиндексирован на 6,8%. Выплата на первого ребёнка составит 737,2 тыс. ₽, на второго — 974,1 тыс. ₽. Также будет увеличена доплата на второго ребёнка при условии, что материнский капитал ранее был оформлен на первого ребёнка, рождённого после 2020 года: сумма вырастет с 221,9 тыс. до 237 тыс. рублей.

Для покупателей это означает рост доступного первоначального взноса или снижение кредитной нагрузки, особенно при покупке квартир комфорт- и бизнес-класса в Москве и крупных городах.

С 1 января 2026 года прекращает действовать мораторий на начисление неустоек застройщикам за срыв сроков сдачи домов и устранения дефектов. Взыскание штрафов будет осуществляться по общим правилам, без временных послаблений.

Для покупателей это позитивный сигнал: юридическая защита дольщиков усиливается, а риски затяжных задержек без последствий для девелопера снижаются. В перспективе это может повлиять на дисциплину застройщиков и качество реализации проектов.

С 1 февраля 2026 года меняются условия программы «Семейная ипотека».
Ключевое нововведение — одна льготная ипотека на семью. Супруги обязаны выступать созаемщиками, что исключает возможность оформления нескольких льготных кредитов внутри одной семьи. Государство таким образом стремится сократить злоупотребления и перераспределить поддержку более адресно.

На практике это усложняет процесс для семей с неравномерными доходами: подтвердить общую платежеспособность может быть сложнее, а доступная сумма кредита — ниже ожидаемой.

Дополнительно для заемщиков с комбинированной ипотекой (льготная + рыночная часть) появляется возможность снизить ставку. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ (16%) рыночные проценты также корректируются, что делает такие схемы более гибкими при правильном расчёте.

С 2026 года ставка НДС повышается с 20% до 22%. При этом льготная ставка 10% сохраняется для социально значимых товаров — продуктов питания, лекарств, медицинской продукции, товаров для детей и ряда других категорий. Для рынка недвижимости это означает косвенное удорожание строительных и сопутствующих услуг, что в перспективе может отражаться на себестоимости проектов.

Что касается НДФЛ при продаже недвижимости, базовые льготы сохраняются. Однако уточняется требование к сроку владения — он должен быть непрерывным. В Минфине подчеркивают, что это техническая правка, не отменяющая действующие налоговые послабления.

Отдельно вводится возможность не платить НДФЛ при продаже жилья и покупке нового. Льгота действует при наличии детей, признанных недееспособными, а также детей, рожденных после продажи объекта, но не позднее 30 апреля следующего года. При этом при предоставлении льготы учитывается наличие у семьи другого жилья на момент сделки: если уже имеющаяся недвижимость превышает приобретаемую по площади или кадастровой стоимости, право на освобождение от налога утрачивается.

Для лиц, признанных иностранными агентами, НДФЛ при наследовании и продаже недвижимости становится обязательным вне зависимости от срока владения имуществом.

Программа «Дальневосточная и арктическая ипотека» получила существенные расширения. Теперь участвовать в ней могут семьи с третьим и последующим ребенком, родившимся после 1 января 2024 года, без возрастных ограничений для родителей.

Также программа стала доступна всем работникам государственных и муниципальных образовательных учреждений в соответствующих регионах — без требований к должности и семейному положению.

Важно и то, что льготную ипотеку разрешат использовать для покупки вторичного жилья в городах с низкой строительной активностью. Это повышает гибкость программы и её реальную применимость.

С 2026 года вводится ежегодная выплата для работающих родителей с двумя и более детьми до 18 лет или до 23 лет при условии очного обучения. При этом средний доход на одного члена семьи не должен превышать полтора региональных прожиточных минимума.

Выплата будет производиться единовременно по итогам года. Её размер составит более половины суммы НДФЛ, уплаченной родителями: налог пересчитают по сниженной ставке 6%, а разницу вернут. Подать заявление на выплату, например, за 2025 год, можно с 1 июня по 1 октября 2026 года через портал госуслуг, в МФЦ или в отделении Социального фонда.

Для семей с устойчивым доходом это дополнительный финансовый ресурс, который можно учитывать при долгосрочном планировании — в том числе при покупке или обслуживании недвижимости.

Центробанк сохраняет действующие ограничения по ипотеке на квартиры, но усиливает контроль за кредитами на индивидуальное жилищное строительство и нецелевыми займами под залог недвижимости.

Для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой это означает либо необходимость увеличения первоначального взноса, либо поиск альтернативных схем финансирования. Банки будут внимательнее оценивать риски, а универсальных решений станет меньше.

С 2026 года станет проще вернуть госпошлину — заявление можно будет подать онлайн через Госуслуги.

С 1 января в Санкт-Петербурге запускается программа реновации — комплексного развития территорий. В её рамках под снос попадут дома типовой панельной застройки 1957−1970 годов. Жильцы таких домов смогут получить новые квартиры в том же или соседнем муниципальном районе, а при письменном согласии — и в другом районе города.

Сдвигаются сроки оплаты коммунальных услуг, а данные о должниках будут отражаться в ГИС ЖКХ. С 1 марта 2026 года крайний срок оплаты услуг ЖКХ переносится с 10 на 15 число месяца. Платёжные квитанции будут направлять гражданам до 5 числа вместо текущего срока — 1 числа.

С 1 января 2026 года туристический налог вводится в Курске, Нижнем Новгороде, Самаре и Тюмени. Региональные власти планируют использовать его для развития туристической инфраструктуры. Платить налог должны владельцы гостиниц, отелей, кемпингов и других средств размещения, однако фактически сумма включается в стоимость проживания для гостей. Максимальная ставка налога составит 2% от стоимости проживания, но не менее 100 рублей в сутки, при этом регионы могут установить и более низкий тариф.

С марта 2026 года в системе ГИС ЖКХ начнут создавать электронные паспорта для многоквартирных и индивидуальных домов. В них будут отражены дата ввода в эксплуатацию, количество жилых и нежилых помещений, машиномест, общая площадь, техническое состояние, степень износа и другие характеристики. Нововведение позволит собрать всю информацию о жилищном фонде страны в одном месте, повысит прозрачность управления и упростит доступ к данным для собственников, органов власти и участников рынка ЖКХ.

Законодательные изменения 2026 года показывают общий вектор:
государство снижает универсальные льготы, усиливает контроль и делает поддержку более адресной. Для покупателей это означает рост значения грамотного планирования, выбора ликвидного объекта и корректной финансовой стратегии.

Ошибки в выборе схемы покупки, ипотечной программы или объекта недвижимости в новых условиях могут стоить значительно дороже, чем раньше. Именно поэтому всё чаще выигрывают те, кто принимает решения на основе аналитики рынка.

Если вы планируете покупку недвижимости для жизни или инвестиций в 2026 году — напишите нам в чат кодовое слово «Ключ». Мы бесплатно подберем новостройки, подходящие под ваши цели и бюджет.