В 2025 году офисная недвижимость Москвы снова привлекает внимание инвесторов. Рекордный рост сделок, дефицит качественных площадей, рост арендной ставки и усиление спроса на капитализированные объекты превращают офисы в один из самых интересных активов. В этой статье разберем, кому подходят инвестиции в офисы, какие есть риски и как выбрать «правильный» объект.

Резкий рост в 2024 году

• Объём сделок в 2024-м вырос втрое относительно 2023 года и достиг ≈404 млрд рублей.
• Сегмент обновил исторический максимум: совокупная площадь сделок аренды и купли-продажи составила 855 тыс. м².
Эта статистика говорит о том, что спрос на офисные площади очень высок. Рынок перестал быть «спекулятивным» и превращается в ликвидный, с активным участием компаний, фондов и капитального рынка.


Вакантность в 2025 году остаётся минимальной

• Класс А: около 6,9% — один из самых низких уровней за последние 10 лет.
• Класс B: около 5%, что указывает на продолжающийся дефицит качественных офисов.
Что это значит для инвестора: покупка офиса сегодня — это не просто владение площадью, а потенциальный стабильный поток доходов от аренды + рост стоимости актива в будущем.


Перевод части спроса от аренды к покупке

Раньше основная доля спроса приходилась на аренду. Однако в 2024—2025 гг. всё больше компаний предпочитают собственные площади, чтобы зафиксировать расходы и защититься от роста арендных ставок и инфляции.

Это усиливает инвестиционную привлекательность — владение офисом даёт контроль над расходами, капитализацию, и возможность перепродажи при росте рынка.

Качество здания и класс
Класс A — это высший стандарт: современные коммуникации, инфраструктура, парковки, месторасположение. Такие объекты востребованы арендаторами и легче продаются. При этом количество новых A-бизнес-центров ограничено, а спрос растёт.


Локация
Лучше выбирать районы с развитой транспортной доступностью, инфраструктурой, деловой активностью. Центр Москвы, крупные деловые кластеры, районы с развитым выбором арендаторов — всегда актуальны.


Стабильная арендная нагрузка и качество арендаторов
Важно оценить, не просто текущую, а потенциальную заполняемость офиса, надежность арендаторов, срок аренды, условия договора. Лучше ориентироваться на долгосрочные контракты с проверенными компаниями.


Финансовая модель и сценарии доходности
Стоит просчитать не только доход от аренды, но и возможный рост стоимости объекта, вакантность, налоги, эксплуатационные расходы. Рассчитывайте доходность «чистыми», а не только «грязными».


Срок горизонта инвестиций
Офис — актив для средне- и долгосрочного удержания (5−10 лет и более). Краткосрочные сделки могут быть более рискованными из-за волатильности спроса и экономики.

Рост ставок и экономическая нестабильность

Высокая ключевая ставка может повысить стоимость заимствования и снизить привлекательность аренды для компаний. При этом некоторый рост спроса на собственные площади (а не аренду) может снизить давление на аренду, но общий экономический спад уменьшает число компаний-арендаторов.

Что делать: выбирайте объекты с надежной арендной историей, минимальной вакантностью, диверсифицируйте арендаторов и избегайте зависимость от одного клиента.


Риск переквалификации — офис vs гибкие форматы

На фоне роста гибридной и удалённой работы часть компаний может отказаться от офисов или снизить занимаемые площади. Особенно это касается старых зданий, не отвечающих современным требованиям.

Что делать: отдавать предпочтение современным бизнес-центрам класса A, где легко переоборудовать пространство, разделить на модули, сдавать нескольким арендаторам.


Ликвидность и барьеры перепродажи

Офис — это не квартира, и найти покупателя быстро не всегда просто, особенно если экономический климат нестабилен.

Что делать: проверять структуру спроса, сдавать объект, поддерживать его в хорошем состоянии, иметь «маржинальный запас» в цене, чтобы учитывать возможные колебания.

В 2025 году инвестиции в офисную недвижимость Москвы — это один из самых сбалансированных рисковых активов. При правильно выстроенной стратегии, тщательной проверке и грамотном управлении офис может приносить стабильный доход и сохранять капитал.

Если вы рассматриваете офисную недвижимость как долгосрочную инвестицию — напишите в чат кодовое слово «Офис», чтобы получить индивидуальную подборку лотов для инвестиций с расчетом инвестиционной привлекательности!