Инвестиции в коммерческую недвижимость снова привлекают внимание: ставка аренды растет, вакантность падает в ключевых сегментах, но одновременно меняются и риски. Для собственника важны три вещи — правильная цена входа, реальная операционная доходность и понимание регуляторных / финансовых ограничений. В этой статье разберём актуальную картину по рынку, ключевые драйверы цен и доходности, а также алгоритм принятия решения для инвестора.

Основные тренды 2024−2025 годов таковы: спрос на качественные офисы растет, арендные ставки в столице демонстрируют двузначный рост, а объём новых вводов остается ограниченным. Это приводит к снижению вакантности в сегменте класса A и к существенному росту ставок аренды в топ-локациях.

Даже на фоне перестройки розничного рынка и оптимизации форматов сетями, стрит-ритейл сохраняет свою привлекательность: корректно расположенные помещения с устойчивым потоком прохожих не теряют ликвидности.

Офисы. Средние ставки по качественным офисам в Москве выросли ощутимо — особенно в ключевых деловых районах. Доступные по цене помещения остаются только в удаленных локациях, ближе к окраинам города. В столичных коридорах класса A средняя годовая ставка в 2025 г. приближалась к 33−45 тыс. руб./м² в зависимости от локации и качества. Вакантность класса A сократилась до исторически низких уровней.

Ритейл / стрит-ритейл. Сейчас рынок разделился на два направления. В торговых центрах растет вакантность: часть арендаторов уходит, ритейлеры оптимизируют точки, поэтому свободных помещений становится чуть больше, и в 2025—2026 годах эта тенденция может усилиться.
А вот стрит-ритейл — помещения на первых этажах жилых комплексов и бизнес-центров — показывает обратную динамику: свободных площадей становится меньше, спрос растет, и качественные объекты быстро находят арендаторов.

Главный показатель — чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (cap rate).

1. NOI = валовая аренда − операционные расходы (управление, содержание, налоги, страхование) − расходы на вакантность.
2. Cap rate ≈ NOI / рыночная цена. Чем меньше cap rate — тем «дороже» актив в терминах текущей доходности, чем больше — тем выше ожидаемая доходность и риски. Для стрит-ритейла и складов cap rate обычно выше, чем для класса A офисов (с соответствующим диапазоном по локации и качеству).

Пример расчёта. Если NOI объекта = 12 млн руб. в год, а цена — 120 млн руб., то cap rate = 10% (12/120). При покупке важно учитывать не gross, а net cap rate (после OPEX и учёта вакантности).

В 2025 году уровень доходности зависит от типа недвижимости и её расположения. Премиальные офисы в центре Москвы дают более высокую доходность по сравнению с объектами, расположенными ближе к окраине города, так как инвесторы готовы платить премию за престижную локацию. Стрит-ритейл также обеспечивают более высокую доходность, особенно при хорошей проходимости и надежных арендаторах. Рынок показывает: инвесторы готовы платить больше за качественные объекты, даже если это снижает текущую доходность.

Коммерческая недвижимость в 2025 году остается привлекательным активом, но для успешной инвестиции нужна дисциплина: важны правильная цена покупки и честный расчет чистого операционного дохода. Рынок отдаёт приоритет качественным объектам: ограниченное предложение и рост арендных ставок создают условия для доходности. При этом регуляторные и финансовые риски, включая стоимость капитала, могут изменить ситуацию. Инвестируйте в проверенные локации, ориентируйтесь на реальные договоры аренды и проверяйте доходность через стресс-тесты по разным сценариям. Только так коммерческая недвижимость превращается не в эмоциональное вложение, а в стабильный инструмент получения дохода и сохранения капитала. Чтобы подобрать лот для инвестиций и рассчитать инвестиционную привлекательность — напишите в чат кодовое слово «Коммерция»!