Инвестировать в офисы в 2025 году — это не просто ставка на доход от аренды. Рынок пережил перестройку: часть компаний вернулась в офис, часть организаций пересматривает форматы, а дефицит качественных площадей в центре и в новых деловых кластерах делает выбор между классом A и B стратегическим решением. В этой статье — практический разбор: кто выигрывает сейчас (и почему), какие риски важны при покупке, как считать доходность и какие конкретные сценарии инвестиций работают лучше всего.

В 2025 году спрос на качественные офисы вырос, а вакантность сократилась до исторических минимумов: по оценкам экспертов, доля свободных площадей в классе A может опуститься до 5−7%, в B — до 4−5%. Это формирует давление на ставки аренды и делает «готовые» пакеты площадей привлекательными для корпоративных покупателей.

В то же время прогнозы по вводу новых площадей противоречивы: часть проектов переносится, часть — остается в планах. Это означает, что локальные дефициты (центр, Москва-Сити, новые кластеры) сохранятся, а давление на аренду и цены продержится в ближайшие 1−2 года.

При выборе между A и B важно смотреть не на «красивые» цифры, а на реальные метрики:

1. Gross yield = (годовой арендный доход) / (цена покупки).
2. Net yield = (годовой арендный доход − Opex − CapEx − налог) / (цена покупки).
3. LTV & платежеспособность финансирования. На A часто дают более выгодный LTV у банков для крупных корпоративных покупателей; на B — более жёсткие условия.
4. Срок окупаемости и риск простоя. Учитывайте, сколько месяцев объект будет пустовать в сценарии стресс-теста.

Пример (ориентир): если класс A приносит 6−7% net yield при высокой ликвидности, а класс B — 8−10% net yield с большей волатильностью, выбор зависит от вашей терпимости к риску и горизонту держания.

• Если вы ищете стабильность и долгосрочную защиту капитала — выбирайте класс A. Это разумно для институциональных покупателей, пенсионных фондов и корпораций, которые готовы к низшему, но стабильному доходу, высокой ликвидности и защите от инфляции.
• Если вы акцептируете операционный риск и хотите более высокую текущую доходность — выбирайте класс B с опцией инвестиция в повышение эффективности и доходности. Главное — локация, план модернизации и чёткая стратегия управления.

Рынок офисов Москвы в 2025 году — это рынок возможностей, где дефицит качественных площадей делает A-объекты стратегически важными, а B-объекты — инструментом для агрессивной доходности. Выбор зависит от вашего капитала, времени держания и профессионализма управления. В любом случае — делайте расчёты под стресс-сценарий и обращайте внимание на структуру спроса в выбранном деловом кластере. Напишите в чат кодовое слово «Офис», чтобы получить подборку лотов для инвестиций и расчет инвестиционной привлекательности!