Высокая ключевая ставка, изменение правил льготных программ и пересборка спроса — всё это делает 2025-й год непростым для покупателей недвижимости. Но именно в турбулентные периоды традиционно становится «якорем» портфеля инвестора: недвижимость защищает от инфляции, дает арендный доход и позволяет фиксировать прибыль на циклах роста. Разберемся, какие стратегии работают в 2025 году, где искать доходность и как снизить риски.

Банк России в июле 2025 года снизил ключевую ставку — с 20% до 18% годовых. Это смягчило стоимость фондирования для банков, но стандартные ипотечные ставки по-прежнему остаются высокими — в среднем от 20 до 24% годовых, что удерживает часть спроса в заморозке. Полностью рынок это не остановило: девелоперы активнее предлагают рассрочки, персональные скидки и субсидированные ставки, а покупатели адаптируются — сокращают бюджет сделки, выбирают более компактные квартиры или уходят в инвестиционные сценарии с понятной доходностью.

Во второй половине 2025 года ипотечный рынок столкнулся с новыми ограничениями: с 1 июля вступили в силу макропруденциальные лимиты ЦБ, которые запретили банкам выдавать чрезмерный объем кредитов с высоким уровнем долговой нагрузки (ПДН выше 80%) и низким первоначальным взносом. По сути, это означает, что «легкая ипотека» уходит в прошлое. Банки стали куда внимательнее оценивать не только доходы заемщика, но и сам объект покупки — его ликвидность, потенциальную арендную доходность и горизонт владения. Для инвесторов это формирует переход к новой модели — «умного кредита», где ключевым фактором становится качество актива, а не только формальная платежеспособность клиента.

Защита капитала от инфляции. Жильё исторически догоняет рост цен в длинном цикле. При высокой ставке темпы роста цен снижаются, но качественные проекты с ограниченным предложением (локации у метро, деловые кластеры, набережные, клубные форматы) продолжают дорожать быстрее рынка.

Две опоры доходности. Инвестор зарабатывает и на аренде, и на приросте стоимости. В 2025-м году разумно проектировать доходность как сумму умеренного арендного потока и потенциальной переоценки по мере смягчения ставки.

Эскроу-модель = снижение строительных рисков. Расчеты через эскроу и проектное финансирование отделяют деньги дольщиков от средств девелопера: средства раскрываются только по факту ввода, а значит, риск недостроя ниже. Этот фактор важен для инвесторов, которые работают на этапе котлована и рассчитывают на рост цены по мере готовности.

1) Первичная недвижимость бизнес-класса с ограниченным предложениемИдея: Покупка компактного лота в качественной локации у надежного девелопера на раннем этапе.

Почему сейчас: На фоне высокой ставки девелоперы активнее дают рассрочки и точечные скидки. Инвестор компенсирует дорогую ипотеку структурой сделки (первый взнос + рассрочка) и закладывает инвестиционный потенциал на горизонте 3-5 лет, когда ставка начнет нормализоваться. Застройщики делают квартиры компактнее, чтобы «входная» цена оставалась посильной для покупателей. Но цена за каждый метр в качественных новостройках всё равно растёт быстрее, чем в среднем по рынку.

Как выбрать:

• Обратите внимание на застройщика, который успешно сдаёт свои проекты в срок;
• Выбирайте объекты рядом с важными «якорями» — транспортными узлами, красивыми видами, развитой инфраструктурой.

2) Коммерческая недвижимость с высокой доходностью

Идея: Покупка офисного или торгового помещения в качественной локации с ограниченным предложением на рынке.

Почему сейчас: В 2025 году вакантность офисов класса A в Москве снизилась до 5,3%, а арендные ставки продолжают расти на 6–7%. Это создает потенциал для стабильного денежного потока и высокой доходности, особенно если объект находится в районе с развитой инфраструктурой и высокой деловой активностью. Инвестор получает возможность фиксировать арендный доход и в долгосрочной перспективе рассчитывать на рост стоимости площади, учитывая дефицит качественных объектов.

Как выбрать:

• Девелопера или управляющую компанию с репутацией надёжного завершения проектов и опытом управления коммерческой недвижимостью;
• Локацию с высоким деловым трафиком и перспективой роста цен на аренду;
• Тип объекта и его характеристики — площадь, инфраструктура, инженерия и гибкость использования;
• Анализ спроса на аренду в районе и проверка текущих ставок аренды для оценки доходности.

Примечание: Инвесторы часто комбинируют вложения: часть средств направляют в жилую недвижимость на раннем этапе строительства с рассрочкой, а часть — в коммерческие объекты для стабильного денежного потока.

Действуйте исходя из собственных ресурсов, а не только от ставки. Если первоначальный взнос позволяет выдерживать платежи и сохранять резерв стоимости, можно рассматривать качественные объекты с рассрочкой уже сейчас, планируя возможность последующего рефинансирования.

Сфокусируйтесь на локации и качестве. Уникальное расположение, узнаваемая архитектура, развитая инфраструктура — факторы, повышающие стоимость объекта при перепродаже.

Диверсифицируйте портфель. Комбинируйте вложения в первичное жильё на ранней стадии (с потенциалом роста) и готовые объекты для сдачи в аренду (постоянный доход).

Считайте реальную доходность. Важно учитывать цену входа, расходы на ремонт и мебель, налоги и комиссии управляющей компании — только полный расчёт позволяет получить действительную картину доходности.

Максимизируйте выгоду через индивидуальные условия. Переговоры с застройщиком (индивидуальные скидки, рассрочки, заморозка цены, дополнительные опции) часто оказываются важнее, чем стремление найти минимальную ставку.

В 2025 году недвижимость остается одним из самых надёжных способов сохранения и приумножения капитала — при условии грамотного подбора активов и дисциплины в расчетах. Высокая ставка — не приговор, а фильтр, который отделяет спекулятивную покупку от инвестиции. Ориентируйтесь на аналитику, тщательно просчитайте все расходы, обсуждайте условия сделки с застройщиком и помните: итоговая доходность зависит от удачного выбора объекта, его расположения и умения управлять рисками. А когда стоимость денег пойдет вниз, первыми вырастут в цене как раз редкие и качественные объекты — те, что вы отберете уже сегодня. Забирайте каталог лучших жилых комплексов Москвы от надежных застройщиков!