Снижение ключевой ставки — главный условный маркер начала восстановления рынка ипотечного кредитования. Покупателю важно понимать, когда условия станут действительно мягче и насколько выгодно оформлять ипотеку прямо сейчас. В этой статье разберем ожидаемую динамику ставок, реальные риски и стратегии, подходящие для 2025–2026 годов.

По данным Банка России, ключевая ставка, вероятно, составит в среднем 12–13% в 2026 году (против 18–20% в 2025 году).

Альфа-Банк и другие аналитики прогнозируют аналогичный диапазон — 12–13%.

Экономисты отмечают, что до конца 2025 года ставка может снизиться до 14–15%, но более глубокое падение — до 12% — малореально до 2026 года.

Для ипотеки это означает, что рыночные ставки на жильё могут опуститься до 15–16% к концу 2025 года, а к 2026 году – до 12%, но только по некоторым предложениям от застройщиков и лотам.

Аналитики говорят: устойчивое восстановление покупательской активности на рынке жилья возможно лишь тогда, когда ипотечные ставки опустятся ниже отметки 15% годовых. Именно этот порог считают «психологическим» как для покупателей, так и для банков — он делает ежемесячный платёж по кредиту более прогнозируемым и позволяет большему числу семей пройти скоринг. Пока же при ставке 18% сохраняются ограничения и по объёму выдачи ипотеки, и по количеству сделок в новостройках — часть спроса фактически отложена на 2026 год.

При этом драйверами продаж остаются льготные ипотечные программы — семейная, IT-ипотека. Именно они формируют «живой» спрос в условиях дорогих рыночных кредитов. В Москве значительная доля сделок в 2025 году проходит именно через эти инструменты, а девелоперы активно поддерживают интерес покупателей, предлагая субсидированные ставки и гибкие рассрочки. На практике это позволяет зафиксировать ставку на уровне 2,9–6% годовых, но при этом стоимость квартиры зачастую включает часть «компенсации» банку со стороны застройщика.

Если вы можете зайти под льготные условия

Сегодня семейная ипотека, или, например, IT-программа остаются основными инструментами, которые позволяют купить жильё под ставку 6–8% годовых. Для многих семей это реальная альтернатива накоплениям: вместо того чтобы ждать несколько лет и копить на рост цен, можно фиксировать стоимость объекта уже сейчас. Особенно это актуально в Москве и крупных городах, где ежегодный рост цен на новостройки в бизнес-классе оценивается в 5–7%. На длинном горизонте даже ипотека под 6% оказывается выгоднее, чем попытки обогнать рынок сбережениями. Дополнительно застройщики предлагают беспроцентные рассрочки и субсидированные ставки на ограниченный период, что позволяет «растянуть» платежи без серьёзной переплаты и войти в сделку с минимальной нагрузкой на бюджет.


Если рассматриваете рыночную ипотеку

Тем, кто ориентируется на стандартные банковские продукты со ставкой от 20%, лучше проявить выдержку. По оценке аналитиков, реальные шансы на снижение ставок появятся ближе к концу 2025 — началу 2026 года, когда ключевая ставка ЦБ приблизится к уровню 12–13%. Это критический порог: именно при таких значениях переплата по ипотеке за 20–25 лет снижается на миллионы рублей по сравнению с текущими условиями.

Тем, кто уже планирует ипотеку, стоит оценивать:

• потенциал снижения ставок,
• свою платёжеспособность,
• ликвидность выбранного объекта.

Да — если вам доступны льготные программы — брать можно сразу, это уже выгодно.

Если речь о рыночной ипотеке — лучше подождать: ожидание до начала 2026 года может обеспечить условия на 3–5 процентных пунктов ниже с распределением всех расходов на несколько лет вперед.

Чтобы получить бесплатно индивидуальную подборку жилых комплексов с выгодными условиями покупки — напишите в чат кодовое слово «подбор»!