13 мая 2025

Ника Вайчулис | CEO

И почему сегодня без него не обойтись при покупке квартиры в новостройке

Эскроу-счёт: как он работает?

Содержание статьи:

Что такое эскроу-счёт и как он работает
Защита обеих сторон сделки
Что произойдет, если банк обанкротится?
Преимущества для покупателей
Есть ли минусы?
Преимущества для застройщиков
Эскроу-счета в российской недвижимости
Результаты и тенденции
Эскроу-счет — надежный инструмент защиты?

Покупка квартиры в новостройке нередко сопряжена с определёнными рисками. Учитывая случаи банкротства девелоперов и частые задержки ввода домов в эксплуатацию, всё больше покупателей задаются вопросом: как обезопасить свои инвестиции и избежать возможных потерь? Одним из действенных решений стал эскроу-счёт — механизм, введенный в России в 2019 году, который уже зарекомендовал себя как значимое нововведение в сфере недвижимости.

Что такое эскроу-счёт и как он работает

Эскроу-счёт — это специальный банковский инструмент, обеспечивающий надёжность финансовых расчётов между участниками сделки. Покупатель, заключая договор долевого участия, перечисляет деньги не застройщику напрямую, как это было раньше, а на счёт в банке. Эти средства блокируются и остаются недоступными до тех пор, пока застройщик не выполнит все обязательства: не завершит строительство и не передаст объект дольщику.

Механизм работает в четыре этапа:

Открытие счёта. Покупатель переводит средства на эскроу-счёт.
Строительство и контроль. Пока идёт стройка, средства заморожены, а застройщик действует строго по условиям, прописанным в проектной декларации и договоре.
Передача объекта. Как только дом вводится в эксплуатацию и покупатель получает ключи, банк перечисляет деньги девелоперу.
Возврат средств. Если застройщик нарушил условия или обанкротился — средства возвращаются покупателю.

Защита обеих сторон сделки

Применение эскроу-счётов значительно повышает уровень доверия между покупателями и девелоперами. Для дольщика это гарантия возврата средств при нарушении обязательств со стороны застройщика. Для строительной компании — уверенность в том, что финансирование будет получено при выполнении всех условий договора.

Наличие эскроу-счёта также повышает конкурентоспособность девелопера: потенциальные клиенты охотнее выбирают проекты, где предусмотрены дополнительные меры защиты их инвестиций.

Что произойдет, если банк обанкротится?

Одним из ключевых преимуществ эскроу-механизма является страхование средств. Деньги на счёте защищены государством в пределах до 10 миллионов рублей. Даже если банк окажется неплатежеспособным, средства клиента остаются в сохранности.

В случае отзыва лицензии у банка, все обязательства по эскроу-счёту передаются другой кредитной организации, и покупатель не теряет доступ к своим деньгам. Это обеспечивает дополнительную уверенность в безопасности сделки.

Преимущества для покупателей

Для конечного покупателя, особенно в премиальном сегменте, преимущества очевидны:

Финансовая защита. Деньги хранятся в банке, а не у застройщика. Если что-то пойдёт не так, средства будут возвращены.
Контроль. Девелопер обязан соблюдать сроки, прописанные в договоре. Отступление от условий может стоить ему финансирования.
Страхование. Деньги на эскроу-счёте застрахованы государством на сумму до 10 млн рублей. Даже если у банка возникнут проблемы, средства дольщика останутся защищёнными.
Прозрачность. Все действия фиксируются в договоре, а сам процесс находится под контролем надзорных органов.

Есть ли минусы?

Нельзя сказать, что механизм полностью исключает все риски. Например, возможны задержки в сдаче объекта — особенно если застройщик столкнулся с ростом себестоимости, дефицитом рабочей силы или материалов. Однако важно понимать: даже если сроки сдвинутся, деньги покупателя останутся в безопасности. Кроме того, срок вывода средств с эскроу-счёта может растянуться, что не всегда удобно для тех, кто планировал быстрое заселение.

Преимущества для застройщиков

На первый взгляд, может показаться, что система эскроу-счетов выгодна исключительно покупателям. Однако и для застройщиков она имеет свои плюсы:

Рост доверия. Проекты с эскроу вызывают больше интереса у покупателей, особенно в премиальном сегменте, где клиенты тщательно подходят к выбору объекта.
Финансовая дисциплина. Деньги поступают только после выполнения всех условий. Это стимулирует компании соблюдать сроки и стандарты качества.
Проектное финансирование. Банки охотнее кредитуют проекты, реализуемые по системе эскроу, так как видят надёжный механизм возврата средств.

На практике компании, сумевшие выстроить работу в новой системе, не только укрепили позиции, но и стали восприниматься как более надёжные партнёры. Это особенно актуально на фоне всё более требовательного спроса в премиальной и бизнес-нише.

Эскроу-счета в российской недвижимости

С 1 июля 2019 года механизм эскроу-счетов стал обязательным для всех новых проектов, реализуемых по договору долевого участия. Это решение стало частью масштабной реформы в строительной отрасли, направленной на защиту прав дольщиков и повышение прозрачности сделок.

Результаты и тенденции

Согласно данным Минстроя, с момента введения механизма эскроу-счетов количество сделок с его применением ежегодно растёт. Уже в 2021 году более 60% всех продаж квартир в новостройках были оформлены через эскроу. В 2023—2024 годах доля таких сделок в крупных городах, включая Москву, превышала 85%.

Рынок постепенно перестроился: теперь проекты без эскроу практически не находят отклика у покупателей, особенно если речь идёт о бизнес- и премиум-сегменте. Девелоперы также заинтересованы в переходе на новые принципы — это упрощает доступ к кредитованию и повышает лояльность покупателей.

Эскроу-счет — надежный инструмент защиты?

Эскроу-счёт стал важным шагом к повышению прозрачности и защищённости сделок на первичном рынке недвижимости. Для покупателя это надёжный способ обезопасить свои вложения, а для застройщика — возможность укрепить позиции на рынке.

С каждым годом всё больше сделок совершается с применением эскроу-счётов, что свидетельствует о росте доверия к системе. Такой подход способствует формированию более цивилизованного и предсказуемого рынка, в котором интересы обеих сторон защищены законом и финансовыми механизмами.

Была ли эта статья полезна для вас?

Оставьте заявку, и наш специалист вам перезвонит

Если вы хотите получить бесплатную консультацию

Гордимся безупречной репутацией